Acheter sur plan au Liban : comment protéger votre argent

Quand vous achetez un appartement sur plan (على الخريطة) au Liban, il ne vous appartient juridiquement qu'une fois que l'immeuble a obtenu son permis d'habiter et a été divisé en lots au registre foncier. D'ici là, vous détenez un contrat, parfois avec des parts du terrain. Aucune loi n'oblige le promoteur à placer votre argent sur un compte séquestre : votre protection repose sur vos vérifications, le contrat, une inscription provisoire sur le terrain et des paiements liés à l'avancement des travaux.

Que possédez-vous avant la division de l'immeuble ?

Un appartement ne devient un bien distinct qu'au moment où l'immeuble est divisé en lots au registre foncier. Chaque lot reçoit alors son propre numéro et sa propre page au registre (décret-loi 88/1983). Avant cela, le terrain reste un seul bien de 2 400 parts (أسهم), et les copropriétaires détiennent des quotes-parts indivises de l'ensemble, pas un étage précis.

La division arrive tard. Selon la loi sur la construction 646/2004, le registre ne peut pas diviser un immeuble tant que le propriétaire ne présente pas le permis d'habiter (رخصة إشغال) et des attestations de raccordement aux réseaux publics d'électricité et d'eau. Une partie construite en violation des règles de construction ne peut pas être inscrite comme lot.

Sur plan, vous signez donc une promesse de vente (وعد بالبيع) ou un contrat de vente portant sur un appartement décrit par son étage, sa surface et ses plans. Si des parts du terrain sont inscrites à votre nom, vous êtes copropriétaire du terrain avec le promoteur et les autres acheteurs jusqu'à la division. Les types de titres sont expliqués dans notre guide des titres de propriété au Liban.

Les clés peuvent arriver avant le titre. Dans les plans de paiement sur cinq ans décrits en mai 2024 par le président du syndicat des agents et consultants immobiliers, le promoteur remet l'appartement au bout d'environ trois ans, avant qu'il soit enregistré au nom de l'acheteur.

Conseil : Inscrivez dans le contrat la date à laquelle le promoteur demandera le permis d'habiter et la division.

Vérifiez le terrain, le permis et le promoteur

1. Le terrain. Demandez son extrait foncier (comment l'obtenir) et vérifiez à qui il appartient : au promoteur, à la société qui vous vend, ou à un propriétaire foncier qui doit encore le transférer. Cherchez ensuite les hypothèques. Selon le Code de la propriété foncière, une hypothèque inscrite couvre les constructions élevées plus tard sur le terrain et le suit entre toutes les mains. Rembourser une partie de la dette ne libère aucune partie du terrain, et si le promoteur cesse de payer, la banque peut faire vendre le terrain.
2. Le permis de construire. Il est délivré par la municipalité, ou par le mohafez ou le caïmacam hors du périmètre municipal, et les plans sont enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli. Demandez-en une copie, vérifiez que votre étage y figure et demandez à la municipalité s'il est toujours valable. Les travaux non achevés à son expiration exigent un nouveau permis ou une déclaration.
3. Le promoteur. Demandez les numéros des terrains des immeubles qu'il a déjà achevés et faites tirer leurs extraits. Si ces appartements ont leurs propres numéros de lot au nom d'acheteurs, ces acheteurs ont obtenu leur titre. En 2024, le président du syndicat des agents immobiliers estimait que l'achat dans ces projets n'était pas sûr : les acheteurs qui s'y lancent connaissent personnellement le promoteur, lui font confiance et acceptent le risque.

Conseil : Demandez un extrait foncier récent avant chaque gros paiement. Une nouvelle hypothèque ou une saisie y apparaîtrait.

Que doit prévoir le contrat ?

Demandez à votre avocat de vérifier qu'il précise :

• L'appartement : étage, plan et surface, mode de calcul de la surface (balcons, quote-part des parties communes) et révision du prix si la surface construite diffère.
• Les prestations : niveau de finition, matériaux, cuisine et salles de bains.
• Le parking et le débarras : numérotés sur le plan, à inscrire avec votre appartement.
• La livraison : une date, une pénalité par mois de retard et votre droit d'annuler et d'être remboursé au-delà d'un certain retard.
• La division : qui demande le permis d'habiter et la division, dans quel délai, et qui paie.
• Les hypothèques : quand la banque du promoteur libérera votre appartement.

Faites ensuite inscrire le contrat sur le terrain par votre avocat, à titre d'inscription provisoire. Pour une promesse de vente (Code de la propriété foncière, articles 220 à 227), elle est opposable dès son inscription à quiconque achète ou hypothèque le terrain par la suite, et votre inscription définitive remontera à cette date. Elle doit mentionner le prix, le délai convenu, votre nom et votre adresse, faute de quoi elle est nulle. Les autres inscriptions provisoires, comme celle fondée sur un simple contrat de vente, cessent de produire effet après des délais fixés (arrêté 188, article 25) : demandez à votre avocat comment la vôtre restera valable. Aucune ne passe devant une hypothèque déjà inscrite sur l'extrait.

Comment payer ?

Liez chaque paiement à une étape des travaux, comme l'a conseillé aux acheteurs, en mai 2024, le secrétaire général de l'association des promoteurs et constructeurs (جمعية منشئي وتجار الأبنية). Par exemple : un acompte à la signature, des échéances à l'achèvement du gros œuvre, des façades et des finitions, et le dernier paiement à la livraison.

Les plans de paiement peuvent dépasser la durée du chantier, comme les plans sur cinq ans cités plus haut. Le crédit immobilier bancaire ayant pratiquement disparu, les promoteurs financent eux-mêmes ces échéanciers (Libnanews, juillet 2026). La comparaison avec un prêt de la Banque de l'Habitat figure dans notre guide des prêts au logement et plans de paiement.

Payez par virement ou par chèque, pour garder une trace de chaque paiement, contre un reçu signé.

Ce que la loi libanaise ne prévoit pas

Le Liban n'a pas de loi sur la vente sur plan. Rien n'oblige un promoteur à déposer l'argent des acheteurs sur un compte séquestre ni à les assurer contre l'échec du projet. En mai 2024, le président du syndicat des agents et consultants immobiliers a réclamé une loi imposant des garanties, comme des comptes séquestres qui ne versent l'argent au promoteur qu'à la livraison. En novembre 2026, aucune loi de ce type n'a été votée.

Des Libanais ont acheté sur plan avant la crise de 2019, puis les chantiers se sont arrêtés. En 2024, le président du syndicat affirmait que leur argent était perdu et qu'aucune solution n'avait été trouvée. En juillet 2026, Libnanews indiquait que de nombreux promoteurs avaient suspendu leurs chantiers.

Si les travaux s'arrêtent, vous avez une créance contre le promoteur en vertu de votre contrat. Tout ce qui est inscrit sur le terrain avant votre inscription provisoire, comme l'hypothèque d'une banque, passe avant vous.

Les frais, et quand les payer

Les droits d'enregistrement se paient lors de l'enregistrement de la vente au registre foncier : 3 % pour un acheteur libanais et 5 % pour un étranger, sur le prix ou sur l'évaluation du ministère des Finances, le montant le plus élevé étant retenu. Avec les petits frais, le total atteint environ 4 % ou 6 %. Sur plan, vous les payez quand des parts du terrain sont inscrites à votre nom, ou quand votre appartement est enregistré après la division.

La division a ses propres frais au registre : le contrat doit dire qui les paie. La liste complète figure dans notre guide des frais d'un achat immobilier au Liban. Pour comparer avec des appartements achevés, cherchez parmi les biens à vendre.