Titre de propriété au Liban : acte vert, quotes-parts et vérifications

Au Liban, le titre de propriété (سند ملكية), l'« acte vert » que demandent les acheteurs, est la copie certifiée de la fiche du bien au registre foncier, remise au propriétaire. C'est l'inscription au registre qui prouve la propriété, pas le papier : demandez un extrait foncier récent avant de payer. Voyez ensuite si le bien a son propre numéro, s'il est détenu en quotes-parts ou s'il se trouve dans une zone jamais cadastrée.

Ce qu'est l'acte vert

Le titre de propriété est une copie certifiée de la fiche réelle du bien (صحيفة عينية) au registre foncier, établie au nom du propriétaire, signée et tamponnée par le conservateur. Selon l'arrêté 188 de 1926, seul le propriétaire y a droit.

On l'appelle couramment l'acte vert (السند الأخضر). Quand un vendeur dit qu'un bien « a un acte vert », cela vous apprend tout au plus qu'il est inscrit au registre foncier. C'est important : les inscriptions du registre font foi à l'égard des tiers, et une vente ne produit ses effets qu'à partir de son inscription (articles 8 et 11 de l'arrêté 188).

L'expression passe deux choses sous silence. Les coïndivisaires reçoivent eux aussi un titre, qui indique leur nombre de parts (article 35). Et un titre ne reflète que la situation du jour où il a été délivré : une saisie judiciaire peut être inscrite au registre sans lui (article 37). Le papier peut aussi être falsifié. En mai 2026, la Sûreté de l'État a annoncé l'arrestation, au bâtiment du registre foncier du Metn, d'un homme qui avait fait des photocopies couleur de deux titres de propriété pour les faire passer pour authentiques.

Conseil : Comparez le titre avec un extrait foncier officiel récent : propriétaires, parts et superficie. S'ils diffèrent, fiez-vous à l'extrait. Voici comment lire un extrait foncier.

Zones cadastrées et non cadastrées

Un titre de propriété n'existe que là où le cadastre a été établi (التحديد والتحرير). En 2020, le directeur général des affaires foncières estimait la part non cadastrée à 35 % du territoire libanais. La plupart des villes sont cadastrées. Les lacunes sont surtout rurales : une partie du nord de la Békaa et de l'Anti-Liban, et certains villages du Sud.

Les propriétaires y détiennent d'autres papiers : une attestation du moukhtar (علم وخبر), un certificat de possession (حيازة) ou un « sanad amiri » (سند أميري). Une étude de l'OIM menée au Liban-Sud en 2025 relève que ces documents ne prouvent pas une pleine propriété et que l'État n'en garde aucune copie. Certaines familles détiennent aussi un titre ottoman (سند طابو), adossé aux anciens registres ottomans, dont le cadastre tient compte.

Le moukhtar atteste l'identité des personnes, il ne confère pas la propriété. En février 2026, après une série d'inscriptions irrégulières, le ministre des Finances a demandé aux moukhtars de ne plus délivrer ces attestations pour les terres communales et les terrains d'usage public (المشاعات والمتروكة المرفقة), en rappelant que la possession prolongée relève du juge foncier.

Quand le cadastre arrive dans un village, les oppositions doivent être formées dans les 30 jours suivant l'affichage des résultats provisoires, et un recours en justice reste possible pendant deux ans après qu'ils sont devenus définitifs. Un propriétaire peut aussi demander la délimitation facultative d'une seule parcelle (arrêté 2576 de 1929), qui a le même effet juridique une fois inscrite. Avant d'acheter un terrain dans un village, renseignez-vous sur le cadastre et faites lire les papiers par un avocat et un géomètre assermenté.

Ce que vous possédez avec des quotes-parts (أسهم)

Les registres libanais comptent chaque bien en 2 400 parts. Avec 600 parts, vous possédez un quart du terrain ou de l'appartement, réparti sur l'ensemble : aucun étage ni aucun coin ne vous revient avant un partage. Beaucoup de terrains hérités sont détenus ainsi.

Vous pouvez vendre ou hypothéquer vos propres parts sans l'accord des autres. Vendre le bien entier exige la signature de tous les propriétaires.

Acheter des parts à un seul coïndivisaire comporte un risque précis : la préemption (الشفعة). Les autres coïndivisaires peuvent se substituer à vous aux mêmes conditions dans les 10 jours suivant une notification par notaire, ou dans l'année suivant l'inscription sans notification. La préemption ne s'applique pas si vous êtes déjà coïndivisaire, ni aux ventes entre époux, entre ascendants et descendants ou entre frères et sœurs.

Conseil : Si vous achetez des parts, faites notifier les autres coïndivisaires par notaire dès l'inscription de la vente. Leur délai passe d'un an à 10 jours.

Sortir de l'indivision

Nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 840 du Code des obligations et des contrats). La sortie la moins coûteuse est un partage amiable, inscrit au registre foncier.

À défaut, tout coïndivisaire, quelle que soit sa part, peut intenter une action en sortie d'indivision (دعوى إزالة الشيوع) devant le tribunal de première instance du lieu du bien, selon la loi 16/1982. Le tribunal examine les solutions dans cet ordre :

1. Partager le bien en nature, si la loi le permet.
2. Le transformer en société immobilière, si les titulaires d'au moins 51 % des parts le demandent.
3. Le vendre aux enchères publiques et répartir le prix selon les parts.

Il n'y a qu'un appel, et son arrêt est définitif. Un terrain ne peut pas toujours être divisé, à cause des superficies minimales de l'urbanisme. Un immeuble qui ne peut être partagé peut être divisé en appartements, si les titulaires de plus de la moitié des parts le demandent (article 76 du décret-loi 88/1983).

Les appartements d'un immeuble non divisé

Un appartement n'a sa propre fiche au registre, et son propre titre, qu'une fois l'immeuble divisé en lots (فرز) selon le décret-loi 88/1983. Le propriétaire de l'immeuble entier dépose la demande avec un plan et un règlement de copropriété. Le registre ne divise qu'un immeuble conforme à la loi sur la construction, ce qui suppose en pratique un permis d'habiter (رخصة إشغال).

D'ici là, il n'y a qu'une fiche pour toute la parcelle. L'acheteur y est inscrit comme copropriétaire d'un nombre de parts (article 22 de l'arrêté 189 de 1926), ou ne détient qu'un contrat avec le promoteur, qu'une inscription provisoire (قيد احتياطي) peut protéger : la portée de cette protection dépend du type de contrat, demandez à votre avocat. Cherchez sur l'extrait de la parcelle toute hypothèque prise par le promoteur : elle y reste jusqu'à sa radiation par la banque. Plus de détails dans notre guide de l'achat sur plan au Liban.

Titre perdu, et titres après un décès

Pour remplacer un titre perdu ou abîmé, le propriétaire se présente en personne au registre foncier avec des témoins qui savent ce qu'il est advenu du titre, et le conservateur consigne leurs déclarations dans un procès-verbal. Celui-ci est publié au Journal officiel et dans trois journaux locaux. Si personne ne s'y oppose dans les 15 jours et que le conservateur est convaincu, il délivre un duplicata (بدل عن ضائع) qui a la même valeur que l'original. Les litiges vont au tribunal (articles 92 à 94 de l'arrêté 188).

Au décès du propriétaire, les héritiers :

1. Déclarent la succession au ministère des Finances dans les 90 jours suivant le décès.
2. Obtiennent du tribunal compétent la décision de dévolution successorale (قرار حصر الإرث), qui désigne les héritiers et leurs parts.
3. Paient les droits de succession (رسم الانتقال). Le registre n'inscrit rien sans l'autorisation du ministère.
4. Inscrivent la mutation et reçoivent de nouveaux titres à leur nom, en quotes-parts.

Les héritiers sont alors propriétaires en quotes-parts, selon les règles ci-dessus, et acheter à des héritiers prend plus de temps (voir les étapes d'un achat immobilier au Liban). Quand les papiers sont en règle, cherchez parmi les biens à vendre dans tout le Liban, sur une seule carte.