Crédit immobilier et paiement échelonné au Liban en 2026

En 2026, les banques libanaises n'accordent toujours pas de crédits immobiliers : la plupart des acheteurs qui ont besoin d'un prêt passent par la Banque de l'Habitat (بنك الإسكان). Elle prête aux citoyens libanais jusqu'à 100 000 $ à 5,75 %, sur 7 à 20 ans, pour un appartement de 150 m² au plus, à condition d'apporter au moins 20 %. Les autres paient comptant, ou par tranches au promoteur ou au propriétaire.

Pourquoi les banques ne prêtent-elles pas pour l'immobilier au Liban ?

Les banques ont cessé les crédits immobiliers avec la crise de 2019 et n'en accordaient toujours pas en septembre 2026. Début 2025, elles n'avaient pas assez de dépôts à long terme en dollars frais (« fresh ») pour prêter sur de longues années. Les dépôts d'avant 2019 restent en grande partie bloqués, et la loi sur la répartition des pertes des banques et la restitution des dépôts n'était toujours pas votée début novembre 2026.

Le prêt de la Banque de l'Habitat en 2026

La Banque de l'Habitat est détenue à 80 % par des actionnaires privés, surtout des banques et des assureurs, et à 20 % par l'État. Elle a rouvert les demandes en juin 2024 grâce à une ligne de crédit d'environ 165 millions de dollars du Fonds arabe pour le développement économique et social. Son prêt à l'achat, tel que publié en novembre 2026 :

La banque prête aussi jusqu'à 100 000 $ pour construire sur un terrain qui vous appartient, et 50 000 $ pour rénover. Début octobre 2026, elle avait accordé environ 1 300 prêts pour près de 90 millions de dollars.

Qui peut en bénéficier, et comment déposer une demande

Les conditions de la banque en novembre 2026 :

• La nationalité libanaise depuis plus de 10 ans, un casier judiciaire vierge, et aucun chèque sans provision depuis 10 ans.
• Au moins 2 ans d'activité, au Liban ou à l'étranger, avec des revenus prouvés en dollars frais.
• Un revenu net du ménage de 2 500 $ à 5 000 $ par mois pour les 100 000 $. La mensualité ne peut dépasser 33 % du revenu net, ni l'ensemble de vos dettes mensuelles 45 %.
• Un remboursement achevé à 64 ans pour un salarié, à 70 ans pour un indépendant.
• Si vous possédez déjà un logement, le nouveau doit se trouver à au moins 25 km.

La demande se fait sur la plateforme en ligne de la banque (de 9 h à 13 h, les jours ouvrables). La banque précise qu'elle ne passe par aucun intermédiaire.

Le vendeur n'est payé qu'une fois l'appartement inscrit à votre nom, avec une hypothèque de premier rang au profit de la banque : il doit donc accepter d'attendre. L'hypothèque de la banque est exonérée des droits d'inscription et de radiation, mais vous payez les frais d'achat habituels.

Conseil : Écrivez dans la promesse de vente (وعد بالبيع) qu'une partie du prix vient d'un prêt de la Banque de l'Habitat, versé après l'enregistrement, et ce que devient votre acompte si le prêt est refusé.

Combien coûte un prêt de 100 000 $ par mois ?

Dans l'exemple publié par la banque elle-même (février 2026, à l'ancien taux de 6 %), 100 000 $ sur 20 ans coûtent 724 $ par mois. Ajoutez 13 $ par mois d'assurance vie pour un emprunteur de 34 ans, 6 $ de frais mensuels, et l'assurance incendie une fois par an.

À 5,75 %, la formule de calcul habituelle donne environ 700 $ par mois, et vous remboursez environ 170 000 $ sur 20 ans, hors assurances (notre calcul). Le chiffre de la banque peut être un peu plus élevé : à 6 %, la même formule donne 716 $, contre 724 $ dans l'exemple de la banque. Un point de taux en plus porte l'exemple de la banque à 785 $ par mois. L'assurance vie coûte plus cher avec l'âge. Faites vos propres calculs avec le simulateur de crédit.

Les prêts prévus de l'Établissement public de l'habitat

L'Établissement public de l'habitat (EPH, المؤسسة العامة للإسكان), l'organisme public qui subventionnait les crédits au logement des banques, a cessé de recevoir des demandes en 2019, quand la crise a mis fin à la ligne de la Banque du Liban qui le finançait.

Pour la première fois, le projet de budget 2027 prévoit 2 118 milliards de livres (environ 24 millions de dollars) pour les crédits au logement de l'Établissement. Fin octobre 2026, le projet était devant la commission parlementaire des Finances et du Budget. Rien de tout cela ne s'applique avant son vote par le Parlement.

En septembre 2026, l'Établissement proposait des prêts jusqu'à 100 000 $ à 3,5 % sur 20 ans au plus, pour acheter, construire ou rénover, à partir de début 2027. Seraient exclus ceux qui ont déjà eu un crédit au logement ou qui possèdent un logement, seuls ou par leur conjoint. Un plafond de revenu du ménage d'environ 3 000 $ à 3 500 $ par mois était en discussion.

Les règles ne sont pas arrêtées. Avec le prêt moyen de 70 000 $ cité par son directeur, 24 millions de dollars couvrent environ 340 prêts (notre calcul).

Acheter par tranches auprès d'un promoteur

Avec le plan de paiement d'un promoteur, vous versez un acompte à la signature, puis des tranches pendant la construction et parfois après la livraison, selon l'échéancier fixé par le contrat.

Tant que l'immeuble n'est pas divisé en lots (فرز), il n'y a pas encore d'appartement numéroté à inscrire : vous détenez un contrat, parfois avec des quotes-parts de la parcelle. Le promoteur a peut-être hypothéqué la parcelle auprès d'une banque. Si le chantier s'arrête, vos versements ne sont plus qu'une créance sur le promoteur. Le guide acheter sur plan détaille les vérifications.

Dans le contrat :

• L'étage, la surface et les finitions de l'appartement, le numéro de la parcelle et le permis de construire.
• Des tranches liées aux étapes du chantier, chacune avec une date.
• La date de livraison, et une pénalité par mois de retard.
• La date d'inscription de l'appartement à votre nom, et la levée préalable de toute hypothèque bancaire sur la parcelle.
• Ce qui vous est remboursé, et dans quel délai, si le projet s'arrête.

Demandez à votre avocat d'inscrire la promesse de vente au registre foncier (inscription provisoire, قيد احتياطي). Elle fait passer votre droit avant toute vente ultérieure. Un prêt de la Banque de l'Habitat ne peut pas financer ces tranches : il n'est versé qu'une fois l'appartement inscrit à votre nom.

Payer le propriétaire par tranches

Si un propriétaire accepte d'être payé dans le temps, deux montages protègent l'accord :

1. Enregistrer la vente tout de suite, avec une hypothèque au profit du vendeur pour la part du prix non payée. Le bien est à vous dès le départ, et le vendeur peut le faire vendre par le bureau d'exécution si vous cessez de payer.
2. Signer une promesse de vente et l'inscrire. Le propriétaire garde le titre jusqu'au dernier versement, mais ne peut pas vendre à quelqu'un d'autre pendant la durée de la promesse, 15 ans au plus. Levez l'option par écrit avant son échéance.

Dans les deux cas, écrivez chaque tranche, sa date et la pénalité en cas de retard, et payez par virement. Quand vous êtes prêt, cherchez parmi les biens à vendre.