Acheter un bien au Liban : les étapes et les délais

Un achat immobilier au Liban se fait en cinq étapes : vérifier le titre, signer une promesse de vente, réunir les documents, signer l'acte de vente, puis faire enregistrer la vente au registre foncier. Pour un bien acheté à son propriétaire, payé comptant et aux papiers en règle, comptez environ 1 à 3 mois entre l'accord sur le prix et le nouveau titre de propriété. L'essentiel de l'attente se passe au registre.

Étape 1 : vérifier le bien avant tout engagement

Demandez au vendeur le caza, la zone foncière et le numéro de la parcelle, ainsi que la section et le bloc pour un appartement. Avec ces références, votre avocat obtient l'extrait foncier officiel auprès du bureau du registre foncier du caza. Les guichets OMT impriment une copie non officielle le jour même, utile pour un premier coup d'œil, mais la vente exige l'extrait officiel.

Vérifiez que le propriétaire inscrit est bien le vendeur. Si le bien appartient à plusieurs héritiers ou est détenu en quotes-parts (أسهم), tous les propriétaires doivent signer. Cherchez ensuite toute hypothèque, saisie (حجز) ou mention d'une action en justice : tout ce qui est inscrit sur le bien vous est transmis s'il n'est pas radié avant la vente.

Dans un immeuble neuf, demandez si les appartements ont déjà leur propre numéro au registre. Si l'immeuble n'a pas encore été divisé en lots (فرز), vous achetez des quotes-parts de la parcelle et votre titre viendra plus tard. Pour un achat sur plan, vérifiez aussi que la parcelle ne porte pas d'hypothèque bancaire prise par le promoteur : c'est déjà arrivé, et des acheteurs ont attendu leur titre.

Conseil : Demandez un extrait récent au départ, et un autre juste avant de signer l'acte définitif.

Étape 2 : s'accorder sur le prix et signer une promesse de vente

Le vendeur et l'acheteur signent en général une promesse de vente (وعد بالبيع) chez le notaire, et l'acheteur verse un acompte (عربون). Précisez si l'acompte s'impute sur le prix, ce qui se passe si l'une des parties se retire, et qui paie quels frais. Aucune loi ne tranche ce dernier point à votre place.

Votre avocat peut ensuite inscrire la promesse sur la fiche du bien au registre (inscription provisoire, قيد احتياطي). Le vendeur ne peut alors plus vendre ou hypothéquer le bien à quelqu'un d'autre avant vous.

Étape 3 : réunir les documents

Le registre foncier demande l'acte de vente et le titre de propriété. Pour un bien bâti, il faut aussi l'attestation de valeur locative du ministère des Finances, sur laquelle les frais sont calculés. Pour un terrain, il faut une attestation de la municipalité et un plan de situation.

Le vendeur règle son impôt sur la plus-value. Depuis février 2026, une quote-part de terrain non bâti détenue depuis moins de 12 ans ne peut être enregistrée sans le reçu de l'impôt ou une attestation d'exonération.

Étape 4 : signer l'acte de vente et payer les frais

Votre avocat rédige l'acte de vente. Il est signé chez le notaire, ou au registre foncier lui-même sous la forme du contrat de vente dit « mamsouh » (عقد بيع ممسوح).

Depuis janvier 2026, le notaire doit inscrire dans l'acte le mode de paiement, nommer l'agent avec son numéro fiscal et vérifier toutes les parties sur les listes de sanctions. Un virement ou un chèque est consigné avec sa référence. Un paiement en espèces exige une déclaration signée sur l'origine des fonds.

Les droits d'enregistrement sont de 3 % pour un acheteur libanais et de 5 % pour un étranger, calculés sur le prix ou sur l'évaluation du ministère des Finances, le montant le plus élevé étant retenu. Avec le timbre et les autres frais, on arrive à environ 4 % ou 6 %. Le détail est dans notre guide des frais d'achat d'un bien au Liban.

Étape 5 : enregistrer la vente et retirer le titre de propriété

Le registre inscrit la vente et délivre un nouveau titre de propriété (سند ملكية) à votre nom. Demandez ensuite un nouvel extrait pour le confirmer.

Le délai dépend du bureau. Ceux du Mont-Liban ont été fermés près de 18 mois entre 2022 et 2024 après une enquête pour corruption, puis ont résorbé leur retard en 2025. Depuis la reprise de la guerre en mars 2026, les registres de Nabatié et de Marjayoun ont été transférés à Saïda et à Beyrouth.

Combien de temps prend chaque étape ?

Il n'existe pas de chiffre officiel. Voici des estimations pour un bien acheté à son propriétaire, payé comptant, aux papiers en règle, dans un bureau qui fonctionne normalement :

Avant la crise, en 2019, la Banque mondiale mesurait 37 jours pour un transfert simple à Beyrouth. Comptez plus pour un bien en quotes-parts ou en indivision entre héritiers, une hypothèque à lever, un achat sur plan, une procuration depuis l'étranger ou un bien au Liban-Sud.

Comment payer

Les ventes se règlent en dollars frais : virement, chèque en dollars frais ou espèces. Les chèques en « lollars » utilisés entre 2019 et 2022 ne sont plus acceptés. Payez contre des documents signés et gardez une trace de chaque versement.

En septembre 2026, les banques n'accordaient toujours pas de crédits immobiliers. La Banque de l'Habitat (بنك الإسكان) prête jusqu'à 100 000 $ à 5,75 % pour un appartement de 150 m² au plus, aux ménages qui gagnent environ 2 500 $ à 5 000 $ par mois. Faites vos calculs avec notre simulateur de crédit.

Acheter depuis l'étranger ou en tant qu'étranger

Depuis l'étranger, vous pouvez donner une procuration (وكالة) à une personne au Liban pour signer à votre place. Signez-la dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou chez un notaire de votre pays puis faites-la légaliser par l'ambassade du Liban. Le Liban n'est pas partie à la Convention Apostille : une apostille seule ne suffit pas. Désignez le bien dans la procuration et utilisez-la dans les cinq ans.

Un étranger peut acquérir jusqu'à 3 000 m² au Liban sans autorisation, le conjoint et les enfants mineurs comptant comme une seule personne. Au-delà, il faut un décret du Conseil des ministres.

Quand vous êtes prêt, cherchez parmi les biens à vendre ou les terrains à vendre dans tout le Liban, sur une seule carte.