Les frais cachés d'un achat immobilier au Liban

En plus du prix, un acheteur libanais paie environ 4 % de frais officiels, surtout les droits d'enregistrement de 3 %. Un acheteur étranger paie environ 6 %. Ajoutez la commission habituelle de 2,5 % de l'agent et les honoraires de l'avocat : un appartement à 200 000 $ coûte à un acheteur libanais environ 13 000 $ de plus, sans compter l'avocat. Beaucoup de guides anciens parlent encore d'« environ 6 % » pour tous : c'était avant la loi de finances 2022, qui a fixé le taux à 3 % pour les acheteurs libanais et à 5 % pour les étrangers.

Les frais officiels, poste par poste

Pour un appartement à 200 000 $, quand le prix est égal ou supérieur à l'évaluation du ministère des Finances :

Les frais suivent le prix : environ 6 000 $ pour un appartement à 150 000 $ et 12 000 $ pour un appartement à 300 000 $, pour un acheteur libanais. Il n'existe aucune réduction pour une première résidence ou un petit appartement. Est étranger tout acheteur sans la nationalité libanaise, et la propriété des étrangers a ses propres limites, expliquées dans notre guide pour acheter un bien au Liban.

Sur quelle valeur les frais sont-ils calculés ?

Le registre foncier calcule les frais sur le prix inscrit dans l'acte ou sur la valeur du bien selon le ministère des Finances, le montant le plus élevé étant retenu. Pour un bien bâti, cette valeur est la valeur locative annuelle fixée par le bureau régional des finances, multipliée par 30. Pour un terrain, le ministère fait sa propre estimation.

Les frais se paient en livres libanaises au taux de la Banque du Liban (89 500 livres pour un dollar dans les chiffres du budget 2026). Dans les années qui ont suivi la crise de 2019, beaucoup de ventes étaient converties à des taux officiels très inférieurs au marché, ce qui rendait les frais dérisoires. Pour une vente signée aujourd'hui, c'est fini : les frais suivent les vrais prix en dollars.

Qui paie quoi ?

L'article 375 du Code des obligations et des contrats met « les frais d'acte et autres accessoires de la vente » à la charge de l'acheteur, et le contrat peut les répartir autrement. En pratique, l'acheteur paie les droits d'enregistrement, le timbre, la taxe de l'Ordre et le notaire.

Le vendeur paie :

• l'impôt sur la plus-value, quand le vendeur est une personne physique et non une société : 15 % du gain en principe, ramené à 1 % jusqu'au 31 décembre 2026. Le gain imposable est réduit de 8 % par année complète de détention, et il n'y a plus d'impôt après 12 ans. La plus-value sur la résidence principale du vendeur est exonérée, dans la limite de deux logements.
• les arriérés d'impôt sur la propriété bâtie. Le ministère des Finances ne délivre l'attestation de valeur locative dont le registre a besoin qu'une fois l'impôt du bien payé : la vente ne peut donc pas être enregistrée avec des arriérés.

Le taux de 1 % prend fin le 31 décembre 2026, sauf prolongation par une nouvelle loi : un vendeur peut donc vouloir enregistrer avant janvier 2027. Cela peut vous aider à négocier, ou vous imposer un calendrier serré.

Conseil : Inscrivez dans la promesse de vente la répartition de chaque frais, en dollars ou en pourcentage. Ne vous en remettez pas à « l'usage ».

L'agent et l'avocat

La commission de l'agent. Aucune loi en vigueur ne la fixe. Le taux habituel est d'environ 2,5 % du prix payés par l'acheteur et 2,5 % par le vendeur, le taux que retient aussi un projet de loi sur les agents immobiliers. Sur 200 000 $, cela fait 5 000 $ pour vous. Fixez le taux et le moment du paiement par écrit avant toute visite. Depuis janvier 2026, le nom de l'agent et son numéro fiscal figurent dans l'acte notarié.

L'avocat. Il n'existe pas de barème officiel des honoraires d'avocat au Liban. Le barreau de Beyrouth publie un tableau indicatif, mais les honoraires se négocient. Demandez un forfait pour tout l'achat, par écrit, avant que l'avocat ne commence.

Acheter depuis l'étranger. Une procuration signée dans une ambassade ou un consulat du Liban coûte un forfait : 50 $ ou 100 $ à Washington, 44 € ou 88 € aux Pays-Bas, 72,50 $ AU ou 145 $ AU à Sydney, selon qu'elle est spéciale ou générale. Ajoutez les frais de votre banque pour transférer l'argent au Liban.

Les frais qui surprennent les acheteurs

Ils n'apparaissent dans aucun barème : posez la question pour chacun avant de signer.

• Les arriérés d'électricité. EDL ne transfère pas le compteur et ne rembourse pas la caution tant que les arriérés ne sont pas payés, et demande une nouvelle caution au transfert.
• Les charges de l'immeuble. Si le vendeur doit de l'argent au comité de l'immeuble (لجنة البناية), celui-ci peut le poursuivre devant le bureau d'exécution. Demandez un relevé au comité et faites régler la somme par le vendeur avant la vente.
• L'abonnement au générateur. Demandez qui gère le générateur, comment l'abonnement est transféré et si une caution est demandée.
• Un second extrait foncier. Demandez un extrait récent (إفادة عقارية) juste avant de signer. Il coûte peu et peut protéger tout le prix.

Ce que coûte un bien chaque année

• L'impôt sur la propriété bâtie : 4 % à 14 % de la valeur locative annuelle nette du bien, selon la valeur. Une résidence est exonérée sur les premiers 360 millions de livres (environ 4 000 $) de valeur locative, pour deux logements au plus. Une majoration municipale de 10 % s'ajoute à l'impôt.
• Les taxes municipales : 5 % de la valeur locative pour un logement, plus 1,5 % pour les égouts et les trottoirs, payés par l'occupant.
• Le générateur : un abonnement mensuel. Demandez au vendeur ses dernières factures pour l'intégrer à votre budget.
• Les charges de l'immeuble : fixées par le comité de chaque immeuble.

Utilisez le simulateur de crédit pour intégrer ces frais à votre budget mensuel, puis cherchez parmi les biens à vendre avec votre vrai plafond en tête.