Le coefficient d'exploitation au Liban : combien construire sur un terrain

Le coefficient d'exploitation (عامل الاستثمار) fixe la surface que l'on peut construire sur un terrain au Liban. Il s'écrit en deux chiffres, par exemple 40/120 : le bâtiment peut couvrir 40 % du terrain, et l'ensemble de ses étages peut atteindre 120 % de sa superficie. Sur un terrain de 1 000 m², cela donne une emprise de 400 m² et 1 200 m² de surface de plancher, soit trois étages complets.

Au sol et total : que signifie 40/120 ?

L'article 14 de la loi sur la construction définit les deux. Le coefficient au sol (معدّل الاستثمار السطحي) est le rapport entre l'emprise du bâtiment et la superficie du terrain. Le coefficient total (عامل الاستثمار العام) est le rapport entre la surface de tous les étages comptés et la superficie du terrain. Le second chiffre s'écrit en pourcentage (120) ou en multiple (1,2).

Les deux se calculent sur la superficie du terrain, déduction faite de la partie touchée par un alignement de route approuvé (تخطيط مصدّق). Les servitudes au profit des terrains voisins ne la réduisent pas. Une fois les coefficients d'un terrain épuisés, on ne peut plus construire sur une partie qui en serait détachée plus tard.

Un terrain chiffré : 1 000 m² à 40/120

Rien n'oblige à occuper toute l'emprise : quatre étages de 300 m² font aussi 1 200 m², si la zone autorise quatre étages. Le nombre d'étages ou la hauteur maximale de la zone, les reculs (التراجعات) et le gabarit (الغلاف) limitent souvent un terrain étroit ou en pente plus que le coefficient.

Ce qui ne compte pas dans la surface construite

L'article 14 de la loi 646/2004 et l'article 12 de son décret d'application (décret 15874/2005, modifié en 2007) excluent les parties suivantes, chacune sous conditions :

• Balcons, vérandas et loggias ouverts : jusqu'à 20 % de la surface comptée du bâtiment, et 25 % d'un étage. Les balcons qui servent d'accès aux appartements sont comptés.
• Les sous-sols dont la dalle ne dépasse pas 1 m au-dessus du sol : non comptés, quelle que soit leur surface, s'ils servent de parking, de dépôt ou aux équipements de l'immeuble. Pour d'autres usages, jusqu'à 50 % du coefficient total de la zone.
• L'escalier principal et l'ascenseur : jusqu'à 20 m² par bloc, plus 6 m² par ascenseur supplémentaire.
• Le toit : les cages d'escalier et d'ascenseur, les réservoirs d'eau et les installations techniques ne comptent ni dans le coefficient total ni dans le nombre d'étages. Les toits et terrasses non couverts ne comptent pas du tout. Une toiture en tuiles (ثكنة قرميد) jusqu'à 3 m de haut est exclue sous conditions.
• Le logement du concierge (مسكن الناطور), jusqu'à 35 m² par bloc au rez-de-chaussée.
• Un niveau sur pilotis (طابق الأعمدة), où jusqu'à 5 % du coefficient total peuvent accueillir l'entrée, le logement du concierge et les compteurs.

La loi exclut aussi quelques éléments plus petits, comme un double mur isolant et un escalier de secours. La surface de balcon au-delà des limites compte. L'immeuble de l'exemple peut donc légalement dépasser 1 200 m² : les balcons seuls peuvent ajouter 240 m².

D'où vient le coefficient ?

Les coefficients sont fixés par le plan de la zone, selon la loi sur l'urbanisme (décret-loi 69/1983). Le schéma directeur (التصميم التوجيهي) trace les grandes affectations. Un plan détaillé ou un plan de zonage découpe la localité en zones (التصنيف), chacune avec ses usages, ses coefficients, ses reculs, sa hauteur ou son nombre d'étages et sa surface minimale de parcelle (articles 8 et 16).

La Direction générale de l'urbanisme (المديرية العامة للتنظيم المدني) prépare les plans, et un décret pris en Conseil des ministres les rend applicables. La loi sur la construction ajoute ses propres reculs, comme 10 m depuis un fleuve. Pour les zones sans plan (المناطق غير المنظمة), elle renvoie les règles à un décret pris en Conseil des ministres, et le certificat ci-dessous indique celles qui s'appliquent à un terrain.

Deux choses peuvent changer ce que l'on peut construire sur un terrain :

• La mise à l'étude. Une zone mise à l'étude (تحت الدرس) par décret ne reçoit ni permis de construire ni lotissement pendant un an, renouvelable une fois, sauf accord du Conseil supérieur de l'urbanisme (المجلس الأعلى للتنظيم المدني).
• La révision du plan. Un coefficient réduit n'ouvre droit à aucune indemnité, sauf si le terrain devient définitivement inconstructible.

Comment obtenir le certificat d'alignement et de servitudes ?

Le certificat d'alignement et de servitudes (إفادة تخطيط وارتفاق) indique les alignements de route qui touchent un terrain et les règles de construction qui s'y appliquent.

• Où : le bureau de l'urbanisme (دائرة التنظيم المدني) de chaque chef-lieu de mohafazat et de caza, ou le service technique de la municipalité à Beyrouth et à Tripoli. Tout bureau de LibanPost prend aussi la demande, de n'importe qui, sans procuration écrite du propriétaire, et livre le certificat à votre adresse.
• Les pièces : le numéro de la parcelle et la zone cadastrale, un extrait foncier complet (إفادة عقارية شاملة) de moins de trois mois, le reçu municipal de la taxe d'alignement, et un plan cadastral (خريطة مساحة) certifié par le ministère des Finances.
• Délai et coût : cinq jours au plus, pour des timbres fiscaux et la taxe municipale.
• Validité : quatre mois. Un dossier de permis de construire exige un certificat de moins de trois mois, et l'ingénieur enregistre ce dossier à l'ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli.

Conseil : Demandez le certificat vous-même avant de signer une promesse de vente (وعد بالبيع) sur un terrain, et faites esquisser par un ingénieur ce qui peut y tenir. Le coefficient ne dit rien de la pente ni de la forme.

Pourquoi il compte quand vous achetez un terrain

Un promoteur paie de la surface constructible, pas de la terre. Pour comparer des terrains, divisez le prix par la surface constructible (superficie multipliée par le coefficient total). Prenons deux terrains de 1 000 m² à 300 000 $ chacun (chiffres fictifs) :

Vérifiez sur le certificat si un alignement approuvé touche le terrain, et demandez si la zone est à l'étude. Si le terrain est détenu en quotes-parts (أسهم), tous les copropriétaires signent la demande de permis : lisez comment fonctionnent les titres de propriété. Demandez un extrait foncier récent et prévoyez les frais en plus du prix.

Puis cherchez parmi les terrains à vendre.