Louer un appartement au Liban : le bail, la caution et les vérifications

Au Liban, un bail d'habitation dure au moins trois ans selon la loi, même si le contrat parle d'un an, et la plupart des loyers sont fixés en dollars frais (« fresh »). En plus du loyer, le locataire paie en général un droit de timbre unique de 0,4 % du total des loyers dus sur la durée du bail et, en tant qu'occupant, une taxe municipale annuelle de 6,5 % du loyer de l'année. Les charges de l'immeuble, le générateur, l'eau et l'électricité s'y ajoutent. Avant de signer, vérifiez qui est propriétaire de l'appartement et mettez chaque promesse par écrit.

Que doit contenir le bail ?

Le bail désigne le logement, le loyer et la durée (article 533 du Code des obligations et des contrats). Un bail verbal est valable, mais ses conditions sont difficiles à prouver en cas de litige : demandez un bail écrit.

Les trois ans viennent de la loi 159/1992, qui a réécrit l'article 543 pour les baux signés depuis le 23 juillet 1992. Un bail rédigé pour une durée plus courte vaut quand même pour trois ans, à loyer fixe. Les locations saisonnières et le logement fourni par l'employeur font exception. Beaucoup de propriétaires rédigent pourtant des baux d'un an et augmentent le loyer chaque année. Vous n'êtes pas tenu d'accepter une hausse pendant les trois ans, et la payer peut valoir acceptation.

Inscrivez dans le bail :

1. Les deux parties, et le propriétaire si quelqu'un d'autre signe pour lui.
2. Le logement : immeuble, étage et numéro de la parcelle.
3. Le loyer, sa devise, la date de paiement et la date de début.
4. La caution et la date de sa restitution.
5. Qui paie les charges de l'immeuble, le générateur, l'eau, l'électricité et la taxe municipale.
6. Pour un meublé, un inventaire signé.
7. Comment chaque partie peut partir avant terme, et avec quel préavis.

Pendant les déplacements de population de 2026, Daraj a rapporté qu'un propriétaire avait demandé trois mois de loyer d'avance à un locataire déplacé. Si vous payez d'avance, précisez dans le bail quels mois ce paiement couvre.

Conseil : Payez par virement ou contre un reçu signé à chaque fois, et gardez les reçus avec le bail.

L'enregistrement du bail et le droit de timbre

Le propriétaire doit enregistrer le bail écrit à la municipalité où se trouve l'appartement, ou chez le moukhtar là où il n'y a pas de municipalité, au plus tard le 31 décembre (loi 60/1988, article 6). La municipalité s'appuie sur le loyer qui y figure pour calculer la taxe municipale annuelle. Demandez-en une copie une fois l'enregistrement fait.

Tout contrat qui mentionne un montant est soumis à un droit de timbre de 0,4 %. Pour un bail, il est perçu une fois sur l'ensemble des loyers de la durée : 1 000 $ par mois pendant trois ans font 36 000 $, soit 144 $. Il est à la charge du locataire, sauf clause contraire.

Un bail enregistré prouve que vous habitez là. EDL demande un titre de propriété ou un bail signé par la municipalité avant de transférer un abonnement à un nouvel abonné, et la Sûreté générale accepte un titre de propriété ou un bail comme justificatif de logement pour certains permis de séjour annuels. Un bail de plus de trois ans n'est opposable à l'acheteur de l'appartement que s'il est inscrit au registre foncier (article 543).

La caution et la commission de l'agent

La caution (التأمين). Aucune loi en vigueur n'en fixe le montant : c'est celui dont vous convenez. Précisez ce qu'elle peut couvrir, comme des factures impayées ou des dégâts au-delà de l'usure normale, et quand elle vous est rendue après la remise des clés.

La commission de l'agent. Si vous louez par une agence immobilière ou un agent indépendant, convenez de la commission et de qui la paie avant la première visite. Aucune loi en vigueur ne la fixe. Une proposition de loi sur les agents immobiliers, déposée au Parlement, la fixerait à 2,5 % de la valeur totale du bail, et au moins un mois de loyer, sauf accord contraire.

Ce que vous payez en plus du loyer

Pour un appartement à 1 000 $ par mois, avec un bail de trois ans :

La taxe municipale est de 5 % de la valeur locative pour un logement, plus 1,5 % pour les égouts et les trottoirs (loi 60/1988), à la charge de l'occupant, et se paie en livres libanaises au taux de la Banque du Liban. Si aucun bail n'est enregistré, ou si le loyer déclaré paraît trop bas, la municipalité estime elle-même la valeur locative. Plus de détails dans notre guide sur l'impôt foncier au Liban.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. Le propriétaire. Demandez un extrait foncier (إفادة عقارية). Le propriétaire qui y figure doit être la personne qui signe, ou lui avoir donné une procuration.
2. L'électricité. Demandez combien d'heures de courant EDL le secteur reçoit et si le compteur a des arriérés. EDL ne transfère pas un compteur et ne rembourse pas sa caution tant que les arriérés ne sont pas payés.
3. Le générateur. Demandez les ampères, les heures, et s'il est au compteur ou au forfait.
4. L'eau. Demandez combien de jours par semaine elle arrive, et qui paie la citerne en été.
5. L'immeuble. Demandez au comité ou au concierge (ناطور) le montant des charges mensuelles et ce qu'elles couvrent.
6. L'état du logement. Testez les robinets, le chauffe-eau et les prises. Faites faire les réparations avant d'emménager, ou inscrivez-les dans le bail.
7. Les photos. Le jour de l'emménagement, photographiez chaque pièce et chaque compteur, et envoyez les photos au propriétaire : vous aurez chacun une copie datée.

Pour comparer les loyers, consultez les loyers à Beyrouth, puis cherchez un appartement à louer à Beyrouth ou dans tout le Liban.

Quitter l'appartement

Vous pouvez partir à la fin de la durée inscrite dans le bail. Si le bail a été rédigé pour moins de trois ans, vous pouvez aussi partir à la fin de chaque année de prorogation, en prévenant le propriétaire deux mois avant la fin de cette année, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l'intermédiaire d'un notaire (article 543). Mieux vaut envoyer le même préavis avant la fin de la durée inscrite au bail. Partir à un autre moment suppose l'accord du propriétaire : prévoyez une clause de départ anticipé dans le bail.

Aucun propriétaire ne peut expulser un locataire sans décision de justice. Les règles du renouvellement, du préavis et des hausses sont dans notre guide sur la loi sur les loyers au Liban.