Loi sur les loyers au Liban : anciens loyers et nouveaux baux en 2026

Au Liban, les règles sur les loyers se partagent autour d'une date : le 23 juillet 1992. Un bail signé depuis est un contrat libre d'au moins 3 ans. Les baux plus anciens ont été prorogés par la loi. Pour les logements, la prorogation de 9 ans prévue par la loi de 2017 a pris fin le 28 février 2026 si on la compte à partir de cette loi, mais les tribunaux sont divisés sur le point de départ et sur l'effet du fonds d'aide aux locataires, qui n'est jamais entré en vigueur. Les anciens commerces et bureaux ont leur propre loi depuis 2025, qui leur accorde 5 à 8 ans de plus.

Quelle loi s'applique à votre bail ?

Comment la loi de 2017 libère peu à peu les anciens loyers d'habitation

La loi 2/2017 est entrée en vigueur à sa publication, le 28 février 2017. Son article 15 proroge les anciens baux d'habitation pour 9 ans au plus, ou 12 ans pour les locataires qui bénéficient du fonds, pendant que le loyer monte jusqu'au « loyer équivalent » (بدل المثل) : 4 % par an de la valeur de vente du logement libre, dans son état actuel (article 20).

Pour un appartement qui vaut 200 000 $ libre, cela fait 8 000 $ par an, environ 667 $ par mois.

Le fonds (صندوق المساعدات, souvent appelé « الحساب ») devait payer tout ou partie des hausses pour les locataires dont le revenu familial mensuel ne dépasse pas 5 fois le salaire minimum officiel (article 3). Pour en bénéficier, le locataire dépose chaque année une demande auprès de la commission des loyers, dans un délai de 2 mois (articles 8 et 11). Pour obtenir 3 ans de plus, l'article 16 lui demande de solliciter par écrit du propriétaire, au moins 3 mois avant la fin de la 9e année, un nouveau bail de 3 ans au plus au loyer équivalent, et de prouver une décision de la commission qui le reconnaît éligible.

La prorogation des anciens loyers a-t-elle pris fin ?

Si on la compte à partir de l'entrée en vigueur de la loi 2/2017, oui : le 28 février 2026 pour les locataires qui ne relèvent pas du fonds. Mais en avril 2024, la cour d'appel du Metn a compté à partir de la loi de 2014, ce qui faisait finir les 9 ans en décembre 2023. Des juges uniques de Beyrouth et du Metn ont compté à partir de 2017 dans des jugements rapportés en novembre 2025, tout comme la cour d'appel du Mont-Liban en juin 2026.

La division la plus profonde concerne le fonds. Il n'est jamais entré en vigueur et les commissions des loyers n'ont pas commencé à exercer leurs attributions, comme l'a relevé cette cour d'appel en juin 2026. L'article 58 suspend toute procédure qui fixerait le loyer d'un locataire concerné par le fonds, ou qui l'expulserait, jusqu'à l'entrée en vigueur du fonds. Les tribunaux ne s'accordent pas sur qui est « concerné ».

• Le 10 juin 2026, la cour d'appel civile du Mont-Liban (chambre des loyers du Metn) a confirmé une expulsion. Elle a jugé que seul le locataire qui a déposé sa demande auprès de la commission et envoyé la lettre des 3 mois dans les délais est protégé, et la locataire n'avait fait ni l'un ni l'autre à temps.
• Une décision de la cour d'appel du Mont-Liban du 28 avril 2025 a jugé au contraire que les délais ne peuvent pas courir tant que le fonds et les commissions n'existent pas.

La loi 46/2026, votée en raison de la guerre, a suspendu les délais du 1er mars au 31 juillet 2026, y compris ceux des lois sur les loyers. Le conseiller juridique du Syndicat des propriétaires estime qu'elle ne peut pas faire revivre des délais déjà expirés. Le président d'un collectif de juristes qui milite pour modifier la loi sur les loyers juge que les locataires peuvent renvoyer leurs lettres de l'article 16 et leurs demandes de l'article 8. En novembre 2026, la commission Administration et Justice du Parlement étudiait toujours deux propositions de loi sur les anciens loyers d'habitation.

Conseil : Demandez à votre avocat quelle ligne suit le tribunal de votre région. Des affaires semblables ont donné des décisions opposées.

Anciens commerces et bureaux : la loi de 2025

Les anciens baux non résidentiels (conclus, et arrivés au terme de leur durée initiale, avant le 23 juillet 1992) relèvent de la loi n° 11 du 5 juin 2025, réécrite par la loi n° 24 du 14 août 2025 (en vigueur depuis le 21 août 2025) :

• 5 ans au plus pour la plupart des commerces, bureaux et ateliers.
• 6 ou 7 ans pour les baux repris avec la cession d'un fonds de commerce.
• 8 ans pour les personnes de droit public, les professions libérales réglementées et les locaux de plus de 500 m² où le locataire a payé des travaux à la charge du propriétaire.

Le loyer équivalent est de 5 % par an de la valeur de vente du local libre : 15 000 $ par an pour un commerce de 300 000 $. Sur la durée de 5 ans, le loyer est l'ancien loyer plus 30 % de l'écart avec le loyer équivalent la 1re année, plus 40 % la 2e et plus 50 % la 3e, puis le loyer équivalent en entier, jusqu'à ce que le bail devienne libre. Tout ce qui parle de « 4 ans » ou de « 8 % » décrit le texte d'avant août 2025.

En dehors des manquements du locataire, comme un loyer impayé après une mise en demeure, le propriétaire ne peut reprendre le local avant la fin de la prorogation que pour les besoins d'un hôpital, d'une école ou d'une association caritative, ou pour démolir et reconstruire, contre indemnité. Les 8 ans des locaux de plus de 500 m² courent depuis l'entrée en vigueur de la loi, mais le texte ne dit pas à partir de quand se comptent les autres durées : vérifiez la date de fin de votre bail avec un avocat.

Nouveaux baux : ce que la loi impose

Depuis le 23 juillet 1992, le bail est ce que les deux parties conviennent, dans le respect de quelques règles impératives :

• Durée minimale. Un bail conclu pour moins de 3 ans est réputé conclu pour 3 ans. Le locataire qui veut partir à la fin de l'une de ces années prévient le propriétaire 2 mois avant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre adressée par notaire (article 543).
• Enregistrement. Un bail de plus de 3 ans n'est opposable aux tiers, par exemple à l'acheteur de l'appartement, que s'il est inscrit au registre foncier.
• Hausses de loyer. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer sans l'accord du locataire avant la fin du bail, et un bail écrit pour un an dure 3 ans aux mêmes conditions. D'où la clause de hausse annuelle que prévoient beaucoup de baux.
• Renouvellement. Si le propriétaire continue d'encaisser le loyer après la fin du bail sans s'y opposer, le bail se renouvelle aux mêmes conditions.
• Taxes. Le locataire paie les taxes municipales, le propriétaire l'impôt sur la propriété bâtie.

La loi ne fixe pas la monnaie du loyer. Écrivez dans le bail la monnaie et le mode de paiement : en 2021, certains tribunaux tendaient, selon la presse, à convertir les loyers fixés en dollars à 3 950 livres le dollar, bien en dessous du marché.

Pour la caution et ce qu'il faut vérifier avant de signer, voir notre guide pour louer un appartement au Liban.

Ce que locataires et propriétaires peuvent faire maintenant

• Anciens locataires. Gardez le bail et tous les reçus. Si le propriétaire refuse le loyer, vous pouvez le payer par une offre et consignation chez le notaire (عرض وإيداع). Si votre revenu familial ne dépasse pas 5 fois le salaire minimum, demandez à un avocat si la loi 46/2026 a rouvert vos délais auprès du fonds.
• Propriétaires. Même là où la prorogation a pris fin, elle n'expulse personne d'elle-même : si le locataire reste, le litige va devant le juge. Pour fixer le loyer équivalent d'un ancien commerce, le propriétaire envoie d'abord une invitation écrite à négocier, et le locataire a 20 jours pour répondre.

La plupart des litiges locatifs vont devant le juge unique chargé des loyers de votre région (القاضي المنفرد الناظر في دعاوى الإيجارات), puis devant la cour d'appel.

Pour chercher un logement, parcourez les biens à louer ou consultez les loyers par quartier à Beyrouth.