Impôt foncier au Liban : ce que paie un propriétaire chaque année

Un logement au Liban supporte deux charges annuelles. Le propriétaire paie au ministère des Finances l'impôt sur la propriété bâtie (ضريبة الأملاك المبنية), l'impôt foncier libanais : 4 % à 14 % du revenu locatif annuel net du bien, plus 10 % pour les municipalités. L'occupant paie à la municipalité 6,5 % de la valeur locative. Le logement habité par son propriétaire est exonéré sur les premiers 360 millions de livres (environ 4 000 $) de valeur locative par an.

Comment l'impôt sur la propriété bâtie est-il calculé ?

L'impôt est dû par le propriétaire, ou par toute personne qui tire un revenu de l'immeuble, comme un locataire qui sous-loue. Il porte sur le revenu annuel net de chaque bien. Pour un logement loué, c'est le loyer. Pour un logement que vous habitez, prêtez ou laissez vide, c'est une valeur locative fixée par le ministère des Finances par comparaison avec des biens similaires.

La loi de finances 2024 (loi 324/2024, article 51) a fixé ces tranches. Chaque taux ne s'applique qu'à la part du revenu comprise dans sa tranche, comme pour l'impôt sur le revenu.

L'État ajoute 10 % de l'impôt pour les municipalités (loi 60/1988, article 87). La loi applique ces tranches depuis 2024. Comme elle a été publiée à la mi-février, le ministère a retenu des tranches un peu plus basses pour les revenus de 2024 : le barème s'applique donc en entier à partir des revenus de 2025. Les montants en dollars de ce guide sont calculés à 89 500 livres pour un dollar.

L'exonération du logement que vous habitez

Depuis 2024, chaque logement habité par son propriétaire est exonéré sur les premiers 360 millions de livres de sa valeur locative annuelle nette (article 53), dans la limite de deux logements par propriétaire. Les copropriétaires qui l'habitent, par exemple des frères et sœurs dans un appartement hérité, en bénéficient chacun selon sa quote-part. Un logement loué n'y a pas droit.

Trois exemples, en livres :

Déclarer et payer

Si un bien rapporte plus de 1,2 milliard de livres par an, le propriétaire doit le déclarer (formulaire K21) et payer (formulaire K22) sur le portail des services en ligne du ministère, eservices.finance.gov.lb, avec des clés électroniques retirées au bureau des finances. La déclaration est due avant le 1er avril de l'année suivante (article 52), soit le 31 mars 2027 pour les revenus de 2026. Le délai a été repoussé deux années de suite : au 31 juillet 2025 pour les revenus de 2024, puis du 31 mars au 31 août 2026 pour les revenus de 2025, en vertu d'une loi de 2026 qui a suspendu les délais légaux (loi 46/2026).

En dessous de 1,2 milliard, la déclaration n'est pas obligatoire, mais elle reste possible en ligne au-delà de 40 millions de livres par an. Sans déclaration, le ministère établit lui-même l'impôt et publie les avis d'imposition au Journal officiel : vous êtes réputé notifié dès le lendemain (loi 44/2008 sur les procédures fiscales, article 27). Demandez au service de l'impôt sur la propriété bâtie de votre région ce que vous devez.

Déclarer en retard coûte 10 % de l'impôt par mois ou fraction de mois, jusqu'à 100 % de l'impôt (loi 44/2008, article 109, modifié en 2024 et 2026). Payer en retard entraîne sa propre amende mensuelle.

Conseil : Faites le point une fois par an sur ce que vous devez, même sans obligation de déclarer. Un impôt impayé accumule les amendes et bloque toute vente.

Si vous louez un logement

Le loyer d'un logement relève de l'impôt sur la propriété bâtie, pas de l'impôt sur le revenu. La base est le loyer inscrit au bail, sans exonération.

Enregistrez chaque bail à la municipalité, ou chez le moukhtar là où il n'y a pas de municipalité, au plus tard le 31 décembre de chaque année (loi 60/1988, article 6). À défaut, l'amende vaut deux fois le droit d'enregistrement, en plus du droit lui-même. Si vous louez des chambres ou des appartements au mois ou à la saison, meublés ou non, la loi vous considère comme l'occupant : la taxe municipale est alors à votre charge (article 4).

Les baux signés avant le 23 juillet 1992 suivent leurs propres règles, expliquées dans notre guide sur la loi sur les loyers. Ce que paie votre locataire figure dans louer un appartement au Liban.

Les taxes municipales

La municipalité facture à l'occupant, locataire ou propriétaire, 5 % de la valeur locative par an (7 % pour les commerces et bureaux), plus 1,5 % pour l'entretien des égouts et des trottoirs (loi 60/1988, articles 4, 12 et 79). Soit 6,5 % pour un logement.

La valeur locative est le loyer d'un bail enregistré. Quand le propriétaire habite le bien, ou en l'absence de bail enregistré, une commission municipale l'estime (articles 7 et 8). La loi de finances 2024 (article 36) a multiplié les valeurs locatives fixées par les municipalités pour 2022 : par 10 pour les logements, et par 10 à 20 pour les commerces et bureaux, selon l'étage. Après une brève suspension, le Conseil constitutionnel l'a validé en avril 2024. Si la municipalité retenait les mêmes 450 millions de livres que dans l'exemple ci-dessus, la taxe atteindrait 29,25 millions de livres par an (environ 327 $).

Logements vides : ce qui pourrait changer en 2027

Un logement vide ne paie pas d'impôt sur la propriété bâtie si vous déclarez sa vacance par écrit au bureau des finances (loi de 1962 sur l'impôt sur la propriété bâtie, articles 15 et 16). L'impôt s'arrête à partir du mois qui suit la déclaration et reprend le mois qui suit la mise en location. La taxe municipale pèse sur l'occupant : un logement vide n'en paie pas.

Le projet de budget 2027 préparé par le ministère des Finances (article 37) imposerait les logements restés vides au-delà d'un délai fixé, un an pour un logement ordinaire et jusqu'à trois ans pour les immeubles des promoteurs, sur la moitié de leur valeur locative estimée. En novembre 2026, ce n'est pas une loi, et An-Nahar a rapporté en octobre que le gouvernement l'avait retiré du projet du ministère.

Payer l'impôt avant une vente

Le registre foncier n'enregistre aucune vente sans l'attestation de valeur locative du ministère des Finances. Le bureau des finances ne la délivre qu'une fois payés l'impôt sur la propriété bâtie du bien et l'impôt sur la plus-value du vendeur (loi 10/2022, article 66, et décision 825/1 du ministre des Finances du 8 novembre 2023). Cela inclut l'impôt encore dû sur la parcelle d'origine, avant sa division en appartements. En pratique, le vendeur règle aussi les taxes municipales à ce stade.

Les arriérés sont à la charge du vendeur, mais ils peuvent retarder votre achat : demandez les reçus tôt. Notre guide sur les frais d'achat d'un bien au Liban détaille les autres frais.