Un étranger peut-il acheter un bien au Liban ? La règle des 3 000 m²

Oui. Un étranger peut posséder jusqu'à 3 000 m² de biens bâtis ou de terrains à bâtir au total sur le territoire libanais sans autorisation, en vertu du décret 11614/1969 modifié par la loi 296/2001. Au-delà, il faut un décret du Conseil des ministres. Un acheteur étranger paie aussi des droits d'enregistrement de 5 %, contre 3 % pour un acheteur libanais.

Qui est considéré comme étranger ?

La loi s'applique à toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise. Si vous êtes libanais et aussi américain ou français, vous achetez comme un Libanais : pas de plafond de surface, et des droits de 3 %. Pour tous les autres, les règles sont les mêmes quelle que soit la nationalité.

Les sociétés sont concernées aussi. Une société constituée à l'étranger est étrangère. Selon l'article 2, une société libanaise est elle aussi assimilée à une société étrangère, sauf si toutes ses parts ou actions appartiennent à des personnes physiques libanaises et que ses statuts interdisent de les céder à des non-Libanais. Dans une société anonyme (SAL), les actions doivent en outre être nominatives, et des sociétés purement libanaises peuvent aussi les détenir.

L'article 1 ajoute une règle qui s'applique quelle que soit la surface : « Aucun droit réel, de quelque nature que ce soit, ne peut être possédé par une personne qui ne détient pas une nationalité délivrée par un État reconnu, ni par quiconque si cette propriété est contraire aux dispositions de la Constitution relatives au refus de l'implantation (tawtine). »

Ce que vous pouvez acheter sans autorisation

L'article 3 permet à un étranger de posséder, sans autorisation, des biens bâtis ou des terrains destinés à la construction, jusqu'à 3 000 m² au total sur tout le territoire libanais.

Le plafond vaut pour la famille. Selon l'article 8, le mari, l'épouse et leurs enfants de moins de 18 ans comptent comme une seule personne. Si votre épouse possède déjà un terrain de 1 000 m² dans le Chouf, il reste 2 000 m² à la famille.

Pour l'enregistrement, vous présentez des attestations officielles des biens que vous possédez déjà au Liban et signez une déclaration selon laquelle vous ne possédez rien d'autre (article 15). Une fausse déclaration entraîne la confiscation du bien sans indemnité, en plus des sanctions pénales.

Au-delà de 3 000 m² : l'autorisation et les plafonds

Tout ce qui dépasse 3 000 m² exige une autorisation : un décret du Conseil des ministres sur proposition du ministre des Finances. Vous déposez la demande au ministère des Finances, qui transmet le dossier au Conseil des ministres avec un avis. Le Conseil dispose d'un pouvoir discrétionnaire absolu, et un refus ne peut être contesté devant aucune autorité (article 9).

Le décret est publié au Journal officiel. S'il n'est pas utilisé dans l'année qui suit sa publication, il devient caduc (article 10).

Vous pouvez signer une promesse de vente sous condition d'obtenir l'autorisation. Elle tombe d'elle-même si l'autorisation n'arrive pas dans le délai prévu, qui ne peut dépasser un an (article 20).

La même autorisation est requise pour un bail ordinaire ou un usufruit de plus de 10 ans, et pour un bail emphytéotique de plus de 20 ans (article 4).

Il existe aussi des plafonds nationaux (article 7). Les biens détenus par des non-Libanais depuis 1969 ne peuvent dépasser 3 % de la superficie du Liban, 3 % de celle d'un caza ou 10 % de celle de Beyrouth. Les biens acquis sans autorisation comptent aussi (article 19). Si un plafond est atteint, un décret du Conseil des ministres l'annonce et les nouveaux achats par des étrangers y sont suspendus, sauf entre étrangers.

Un terrain doit être bâti en cinq ans

L'article 11 impose à un étranger qui acquiert un terrain en vertu de la loi d'y achever une construction dans les cinq ans qui suivent l'enregistrement. Le Conseil des ministres peut prolonger ce délai une fois. Une société doit affecter le bien à l'usage prévu dans le même délai. Sinon, le ministère des Finances vend le bien, le propriétaire récupère le prix et les frais légaux, et le Trésor garde le bénéfice éventuel.

Le texte vise toute personne physique qui acquiert un bien en vertu de la loi. Le résumé publié par ONU-Habitat en 2024 et l'IDAL, l'agence publique de promotion des investissements, rattachent la règle aux acheteurs munis d'une autorisation. Demandez à un avocat comment elle s'applique à vous avant d'acheter un terrain.

L'article 46 de la loi de finances 2026 (loi 40/2026) aurait prolongé ces délais de cinq ans, même ceux déjà expirés. Le 26 mars 2026, le Conseil constitutionnel l'a annulé (décision 4/2026), estimant qu'il n'était pas directement lié aux recettes et aux dépenses du budget. Les délais restent ceux que fixe la loi de 2001.

Par ailleurs, la loi 46/2026 a suspendu de manière générale les délais légaux, administratifs et contractuels du 1er mars au 31 juillet 2026. Ils ont repris là où ils s'étaient arrêtés. Si l'un de vos délais au titre de la loi sur la propriété des étrangers courait pendant cette période, demandez à un avocat combien de temps il vous reste.

Héritage et donations

Un héritier étranger n'a pas besoin d'autorisation pour hériter d'un bien au Liban. Les legs et donations entre non-Libanais qui comptent parmi les héritiers les uns des autres, comme les parents, les enfants et les conjoints, en sont dispensés aussi (article 3). Ces exemptions s'appliquent « sous réserve » de l'article 1, la règle de nationalité citée plus haut.

Ce que paie un acheteur étranger

Les droits d'enregistrement sont de 5 % de la valeur pour un acheteur non libanais et de 3 % pour un acheteur libanais (loi 10/2022, article 92). Ils sont calculés sur le prix ou sur l'évaluation du bien par le ministère des Finances, le montant le plus élevé étant retenu. Le droit de timbre, la taxe de l'Ordre des avocats et le notaire coûtent la même chose pour tous. La majoration municipale, égale à 5 % des droits d'enregistrement, augmente avec eux : 500 $ au lieu de 300 $ pour un appartement à 200 000 $.

Le détail figure dans notre guide des frais d'achat d'un bien au Liban.

Les étapes pour un acheteur étranger

Les étapes sont celles de notre guide pour acheter un bien au Liban, avec quelques ajouts :

1. Additionnez ce que vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans possédez déjà au Liban. Si cet achat vous laisse dans la limite de 3 000 m², aucune autorisation n'est nécessaire.
2. Obtenez l'extrait foncier officiel (إفادة عقارية) du bien avant de payer quoi que ce soit.
3. Signez une promesse de vente (وعد بالبيع). Si vous avez besoin d'une autorisation, soumettez la promesse à cette condition, pour un an au plus.
4. Réunissez les attestations officielles de ce que vous possédez déjà et signez la déclaration.
5. Signez l'acte de vente, payez les droits d'enregistrement de 5 % et faites enregistrer la vente au registre foncier.

Depuis l'étranger, vous pouvez signer une procuration dans une ambassade ou un consulat du Liban pour qu'une personne agisse à votre place : voir notre guide pour acheter un bien au Liban depuis l'étranger.

Quand vous êtes prêt, cherchez un bien à vendre ou un terrain à vendre partout au Liban.