استئجار شقة في لبنان: عقد الإيجار والتأمين وما يجب التحقّق منه

في لبنان، لا تقلّ مدّة إيجار المسكن عن ثلاث سنوات بحكم القانون، حتى لو نصّ العقد على سنة واحدة، ومعظم بدلات الإيجار تُحدَّد بالدولار «الفريش». وفوق البدل، يدفع المستأجر عادةً رسم طابع مالي لمرّة واحدة نسبته 0.4% من مجموع البدلات المستحقّة طوال مدّة العقد، ويدفع بصفته شاغل المأجور رسمًا بلديًا سنويًا نسبته 6.5% من بدل السنة. وتُضاف إلى ذلك رسوم لجنة البناية والمولّد والمياه والكهرباء. قبل التوقيع، تحقّق ممّن يملك الشقة، ودوِّن كل وعد خطيًّا.

ماذا يجب أن يتضمّن عقد الإيجار؟

يحدّد العقد المأجور وبدل الإيجار والمدّة (المادة 533 من قانون الموجبات والعقود). والعقد الشفهي صحيح أيضًا، لكنّ إثبات شروطه صعب عند أيّ خلاف، فاطلب عقدًا مكتوبًا.

تعود مدّة السنوات الثلاث إلى القانون 159/1992 الذي عدّل المادة 543 بالنسبة إلى عقود الإيجار المعقودة منذ 23 تموز 1992. فالعقد المكتوب لمدّة أقصر يمتدّ إلى ثلاث سنوات، ويبقى البدل ثابتًا خلالها. ويُستثنى من ذلك الإيجار الموسمي والسكن الذي يؤمّنه ربّ العمل لأجيره. ومع ذلك، لا يزال كثير من المالكين يكتبون عقودًا لسنة واحدة ويرفعون البدل كل سنة. لست ملزمًا بقبول أيّ زيادة خلال السنوات الثلاث، وقد يُعتبر دفعها قبولًا بها.

دوِّن في العقد:

1. اسمَي الطرفين، واسم المالك إذا وقّع عنه شخص آخر.
2. المأجور: البناية والطابق ورقم العقار.
3. بدل الإيجار وعملته وموعد دفعه وتاريخ بدء العقد.
4. التأمين وموعد استرداده.
5. من يدفع رسوم لجنة البناية والمولّد والمياه والكهرباء والرسم البلدي.
6. للشقة المفروشة، جردة بالمفروشات يوقّعها الطرفان.
7. كيف يمكن لكلّ من الطرفين إنهاء العقد قبل موعده، ومع أيّ مهلة إنذار.

وخلال موجة النزوح في 2026، نقل موقع «درج» أنّ مالكًا طلب من مستأجر نازح بدل ثلاثة أشهر مسبقًا. وإذا دفعت مسبقًا، فحدِّد في العقد الأشهر التي يغطّيها المبلغ.

نصيحة: ادفع بتحويل مصرفي أو مقابل إيصال موقّع في كل مرة، واحتفظ بالإيصالات مع العقد.

تسجيل العقد ورسم الطابع المالي

على المالك أن يسجّل عقد الإيجار المكتوب في بلدية المنطقة التي تقع فيها الشقة، أو لدى المختار حيث لا توجد بلدية، في مهلة أقصاها 31 كانون الأول (القانون 60/1988، المادة 6). وتعتمد البلدية البدل المذكور فيه لاحتساب الرسم البلدي السنوي. اطلب نسخة عن العقد بعد تسجيله.

يخضع كل عقد يتضمّن مبلغًا ماليًا لرسم طابع مالي نسبته 0.4%. وفي عقد الإيجار يُستوفى مرّة واحدة على مجموع البدلات طوال المدّة: ⁨$1,000⁩ شهريًا لثلاث سنوات تساوي ⁨$36,000⁩، أي ⁨$144.⁩ ويتحمّله المستأجر ما لم ينصّ العقد على خلاف ذلك.

والعقد المسجّل يثبت أنّك تسكن في الشقة. فكهرباء لبنان تطلب سند ملكية أو عقد إيجار موقّعًا من البلدية قبل تحويل الاشتراك إلى مشترك جديد، والأمن العام يقبل سند الملكية أو عقد الإيجار إثباتًا للسكن في بعض فئات الإقامة السنوية. أمّا عقد الإيجار الذي تتجاوز مدّته ثلاث سنوات، فلا يُحتجّ به على شاري الشقة إلّا إذا سُجّل في السجل العقاري (المادة 543).

التأمين وعمولة الوسيط

التأمين. لا يحدّد أيّ قانون نافذ قيمته، فهو ما تتّفق عليه مع المالك. دوِّن ما يمكن أن يغطّيه، كالفواتير غير المسدّدة أو الأضرار التي تتجاوز الاستعمال العادي، وموعد استرداده بعد تسليم المفاتيح.

عمولة الوسيط. إذا استأجرت عبر وكالة عقارية أو وسيط عقاري مستقل، اتّفق على العمولة ومن يدفعها قبل أول زيارة. لا يحدّدها أيّ قانون نافذ. وينصّ اقتراح قانون لتنظيم مهنة الوساطة العقارية، مقدَّم إلى مجلس النواب، على نسبة 2.5% من مجمل قيمة عقد الإيجار، على ألّا تقلّ عن بدل شهر واحد ما لم يُتّفق على خلاف ذلك.

ما تدفعه فوق بدل الإيجار

لشقة ببدل ⁨$1,000⁩ شهريًا وعقد مدّته ثلاث سنوات:

الرسم البلدي هو 5% من القيمة التأجيرية للمسكن، إضافةً إلى 1.5% للأرصفة والمجارير (القانون 60/1988)، ويقع على شاغل المأجور، ويُدفع بالليرة اللبنانية على سعر مصرف لبنان. وإذا لم يكن العقد مسجّلًا، أو بدا البدل المصرَّح عنه منخفضًا، تقدّر البلدية القيمة التأجيرية بنفسها. التفاصيل في دليل الضرائب على العقارات في لبنان.

ما يجب التحقّق منه قبل التوقيع

1. المالك. استحصل على إفادة عقارية. يجب أن يكون المالك المذكور فيها هو من يوقّع العقد، أو أن يكون قد أعطاه وكالة.
2. الكهرباء. اسأل عن عدد ساعات تغذية كهرباء لبنان في المنطقة، وهل على العدّاد متأخرات. فكهرباء لبنان لا تحوّل العدّاد ولا تعيد تأمينه قبل تسديد المتأخرات.
3. المولّد. اسأل عن عدد الأمبيرات وساعات التشغيل، وهل الاشتراك بالعدّاد أم مقطوع.
4. المياه. اسأل كم يومًا في الأسبوع تصل المياه، ومن يدفع ثمن الصهريج في الصيف.
5. البناية. اسأل لجنة البناية أو الناطور عن الرسوم الشهرية وما تشمله.
6. حالة الشقة. جرّب الحنفيات وسخّان المياه والمقابس. اطلب إصلاح الأعطال قبل الانتقال، أو دوِّنها في العقد.
7. الصور. يوم الانتقال، صوِّر كل غرفة وكل عدّاد، وأرسل الصور إلى المالك لتكون لدى كلّ منكما نسخة مؤرّخة.

لمقارنة البدلات، راجع أسعار الإيجارات في بيروت، ثمّ ابحث عن شقق للإيجار في بيروت أو في كل لبنان.

ترك الشقة

يمكنك ترك الشقة عند انتهاء المدّة المكتوبة في العقد. وإذا كُتب العقد لأقلّ من ثلاث سنوات، يمكنك أيضًا تركها في نهاية أيّ سنة من سنوات التمديد، شرط أن تُعلم المالك قبل شهرين من نهاية تلك السنة ببطاقة مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام أو بكتاب عبر الكاتب العدل (المادة 543). ومن الأسلم أن ترسل الإبلاغ نفسه قبل انتهاء المدّة المكتوبة في العقد أيضًا. أمّا الخروج في أيّ وقت آخر فيحتاج إلى موافقة المالك، لذا ضمِّن العقد بندًا للخروج المبكر.

ولا يحقّ لأيّ مالك إخراج المستأجر من دون حكم قضائي. أحكام التجديد والإنذار والزيادة مشروحة في دليل قانون الإيجارات في لبنان.