قانون الإيجارات الجديد في لبنان: الإيجارات القديمة والعقود الجديدة سنة 2026

تنقسم قواعد الإيجار في لبنان عند تاريخ واحد: 23 تموز 1992. العقد الموقّع منذ ذلك التاريخ عقد حرّ لا تقلّ مدّته عن 3 سنوات. أمّا العقود الأقدم فمدّدها القانون. في المساكن، انتهى التمديد لتسع سنوات الوارد في قانون الإيجارات لعام 2017 في 28 شباط 2026 إذا احتُسب من تاريخ نفاذ هذا القانون، لكنّ المحاكم منقسمة حول تاريخ بدء المهلة وحول أثر صندوق مساعدة المستأجرين، الذي لم يدخل حيّز التنفيذ حتى اليوم. وللمحلات والمكاتب القديمة قانون خاص صدر سنة 2025 يمنحها من 5 إلى 8 سنوات إضافية.

أيّ قانون يرعى عقد إيجارك؟

كيف يحرّر قانون 2017 الإيجارات السكنية القديمة تدريجيًا

نفذ القانون 2/2017 فور نشره في 28 شباط 2017. وتمدّد المادة 15 منه عقود إيجار الأماكن السكنية القديمة لغاية 9 سنوات، ولغاية 12 سنة للمستفيدين من تقديمات الصندوق، فيما يرتفع البدل تدريجيًا حتى يبلغ «بدل المثل»: 4% سنويًا من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة كما لو كان خاليًا (المادة 20).

لشقة قيمتها ⁨$200,000⁩ وهي خالية، يبلغ بدل المثل ⁨$8,000⁩ في السنة، أي نحو ⁨$667⁩ شهريًا.

أمّا الصندوق (صندوق المساعدات، ويُعرف أيضًا بـ«الحساب») فكان يُفترض أن يغطّي الزيادات كليًا أو جزئيًا عن المستأجرين الذين لا يتجاوز معدّل دخلهم العائلي الشهري خمسة أضعاف الحد الأدنى الرسمي للأجور (المادة 3). وللاستفادة منه، يقدّم المستأجر طلبًا إلى لجنة الإيجارات كل سنة، ضمن مهلة شهرين (المادتان 8 و11). وللحصول على 3 سنوات إضافية، تنصّ المادة 16 على أن يطلب المستأجر من المالك خطيًا، قبل 3 أشهر على الأقل من انتهاء السنة التاسعة، تحرير عقد جديد لمدّة أقصاها 3 سنوات ببدل المثل، وأن يُثبت صدور قرار من اللجنة بأنّه يستوفي الشروط.

هل انتهى تمديد الإيجارات القديمة؟

إذا احتُسبت المدّة من تاريخ نفاذ القانون 2/2017، نعم: في 28 شباط 2026 لغير المستفيدين من الصندوق. لكنّ محكمة الاستئناف في المتن احتسبت المدّة في نيسان 2024 من تاريخ نفاذ قانون 2014، فانتهت السنوات التسع في كانون الأول 2023. واحتسبها قضاة منفردون في بيروت والمتن من 2017 في أحكام نُشر خبرها في تشرين الثاني 2025، وكذلك فعلت محكمة استئناف جبل لبنان في حزيران 2026.

والانقسام الأعمق يتعلّق بالصندوق. فهو لم يدخل حيّز التنفيذ، ولم تباشر لجان الإيجارات ممارسة مهامها، كما لاحظت محكمة الاستئناف هذه في حزيران 2026. وتعلّق المادة 58 كل مراجعة تؤدي إلى تحديد بدل الإيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق إلى حين دخوله حيّز التنفيذ. والمحاكم مختلفة حول من يُعتبر «معنيًّا».

• في 10 حزيران 2026، صدّقت محكمة الاستئناف المدنية في جبل لبنان (الغرفة الناظرة في دعاوى الإيجارات في المتن) حكمًا بالإخلاء. واعتبرت أنّ الحماية تقتصر على المستأجر الذي قدّم طلبه إلى اللجنة وأرسل كتاب الأشهر الثلاثة ضمن المهل، وأنّ المستأجرة لم تقم بأيّ منهما ضمن المهلة.
• في المقابل، اعتبر قرار لمحكمة استئناف جبل لبنان في 28 نيسان 2025 أنّه يستحيل احتساب المهل أصلًا في غياب الصندوق واللجان.

وعلّق القانون 46/2026، الذي أُقرّ بسبب الحرب، المهل من 1 آذار إلى 31 تموز 2026، ومنها مهل قوانين الإيجارات. ويرى المستشار القانوني لنقابة المالكين أنّه لا يعيد إحياء مهل كانت قد انقضت، فيما يرى رئيس تجمّع من الحقوقيين يسعى إلى تعديل قانون الإيجارات أنّ بإمكان المستأجرين إعادة توجيه كتب المادة 16 وطلبات المادة 8. وفي تشرين الثاني 2026، كانت لجنة الإدارة والعدل النيابية لا تزال تدرس اقتراحَي قانون حول الإيجارات السكنية القديمة.

نصيحة: اسأل محاميك أيّ اتجاه تعتمده المحكمة في منطقتك، فقضايا متشابهة انتهت بأحكام متعاكسة.

المحلات والمكاتب القديمة: قانون 2025

تخضع الإيجارات غير السكنية القديمة (المعقودة والمنتهية مدّتها الأصلية قبل 23 تموز 1992) للقانون رقم 11 تاريخ 5 حزيران 2025، كما أعاد صياغته القانون رقم 24 تاريخ 14 آب 2025 (النافذ منذ 21 آب 2025):

• 5 سنوات كحدّ أقصى لمعظم المحلات والمكاتب والمشاغل.
• 6 أو 7 سنوات للإيجارات التي انتقلت مع بيع مؤسسة تجارية.
• 8 سنوات لأشخاص القانون العام والمهن الحرّة المنظّمة بقانون، وللأماكن التي تتجاوز مساحتها 500 م² إذا تحمّل المستأجر أشغالًا تقع على عاتق المالك.

ويبلغ بدل المثل 5% سنويًا من القيمة البيعية للمأجور كما لو كان خاليًا، أي ⁨$15,000⁩ في السنة لمحل قيمته ⁨$300,000.⁩ وفي فئة السنوات الخمس، يصبح البدل البدلَ القديم مضافًا إليه 30% من الفارق مع بدل المثل في السنة الأولى، و40% في الثانية، و50% في الثالثة، ثمّ بدل المثل كاملًا حتى يصبح الإيجار حرًّا. وكل ما يُتداول عن «4 سنوات» أو «8%» يعود إلى النص قبل تعديل آب 2025.

وباستثناء إخلال المستأجر بموجباته، كعدم دفع البدل بعد إنذاره، لا يحقّ للمالك استرداد المأجور قبل نهاية التمديد إلا لحاجة مستشفى أو مدرسة أو جمعية خيرية، أو للهدم وإعادة البناء، لقاء تعويض. وتُحتسب السنوات الثماني للأماكن التي تتجاوز 500 م² من تاريخ نفاذ القانون، لكنّ النص لا يحدّد تاريخ بدء المدد الأخرى، فتحقّق من موعد انتهاء عقد محلّك مع محامٍ.

العقود الجديدة: ماذا يفرض القانون؟

منذ 23 تموز 1992، العقد هو ما يتّفق عليه الطرفان، ضمن بعض القواعد الإلزامية:

• المدّة الدنيا. العقد المعقود لأقل من 3 سنوات يُعتبر معقودًا لثلاث سنوات. وإذا أراد المستأجر ترك المأجور في نهاية إحدى هذه السنوات، يُعلم المالك قبل شهرين ببطاقة مضمونة مع إشعار بالاستلام أو بكتاب بواسطة الكاتب العدل (المادة 543).
• التسجيل. العقد الذي تتجاوز مدّته 3 سنوات لا يسري على الغير، كمن يشتري الشقة، إلا إذا سُجّل في السجل العقاري.
• زيادة البدل. لا يحقّ للمالك زيادة البدل من دون موافقة المستأجر قبل انتهاء مدّة العقد، والعقد المكتوب لسنة واحدة يمتدّ 3 سنوات بالشروط نفسها. لذلك تتضمّن عقود كثيرة بندًا بزيادة سنوية.
• التجديد. إذا استمرّ المالك في قبض البدل بعد انتهاء العقد من دون اعتراض، يتجدّد العقد بالشروط نفسها.
• الرسوم. الرسوم البلدية على المستأجر، وضريبة الأملاك المبنية على المالك.

لا يحدّد القانون عملة البدل. اكتب في العقد العملة وطريقة الدفع: سنة 2021، أفادت الصحافة بأنّ بعض المحاكم تتّجه إلى احتساب البدلات المعقودة بالدولار على سعر 3,950 ليرة للدولار، أي أدنى بكثير من سعر السوق.

للتأمين وما يجب التحقّق منه قبل التوقيع، راجع دليل استئجار شقة في لبنان.

ما الذي يمكن للمستأجرين والمالكين فعله الآن؟

• المستأجر القديم. احتفظ بالعقد وبكل الإيصالات. وإذا رفض المالك قبض البدل، يمكنك دفعه بمعاملة عرض وإيداع لدى الكاتب العدل. وإذا كان دخلك العائلي لا يتجاوز خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور، اسأل محاميًا هل أعاد القانون 46/2026 فتح مهل الصندوق بالنسبة إليك.
• المالك. حتى حين ينتهي التمديد، لا يعني ذلك الإخلاء تلقائيًا: إذا بقي المستأجر، ينتقل النزاع إلى القضاء. ولتحديد بدل المثل في المحلات القديمة، يرسل المالك أولًا دعوة خطية إلى التفاوض، وللمستأجر 20 يومًا للردّ.

تذهب معظم نزاعات الإيجار إلى القاضي المنفرد الناظر في دعاوى الإيجارات في منطقتك، ثمّ إلى محكمة الاستئناف.

للبحث عن مسكن، تصفّح العقارات للإيجار أو اطّلع على الإيجارات بحسب الأحياء في بيروت.