ضريبة الأملاك المبنية في لبنان: ما يدفعه المالك كل سنة

يترتّب على كل مسكن في لبنان استحقاقان سنويان. يدفع المالك لوزارة المالية ضريبة الأملاك المبنية: من 4% إلى 14% من صافي الإيرادات التأجيرية السنوية للعقار، تُضاف إليها علاوة 10% لحساب البلديات. ويدفع شاغل المسكن للبلدية 6.5% من قيمته التأجيرية. أمّا المسكن الذي يشغله مالكه فيُعفى من أول 360 مليون ليرة (نحو ⁨$4,000⁩) من قيمته التأجيرية كل سنة.

كيف تُحتسب ضريبة الأملاك المبنية؟

يدفع الضريبة المالك، أو كل من يستثمر البناء، كالمستأجر الذي يؤجّر من الباطن. وتُفرض على صافي الإيرادات السنوية لكل عقار: بدل الإيجار للمسكن المؤجَّر، أمّا المسكن الذي تشغله أو تعيره أو تتركه شاغرًا فتحدّد له وزارة المالية قيمة تأجيرية بالمقارنة مع عقارات مشابهة.

حدّد قانون موازنة 2024 (القانون 324/2024، المادة 51) الشطور التالية. ولا تُطبَّق كل نسبة إلّا على الجزء الواقع ضمن شطرها، كما في ضريبة الدخل.

ثمّ تضيف الدولة علاوة 10% من أصل الضريبة لحساب البلديات (القانون 60/1988، المادة 87). ويُعمل بهذه الشطور منذ 2024، لكن بما أنّ القانون نُشر في منتصف شباط، اعتمدت الوزارة شطورًا أدنى بقليل عن إيرادات 2024، فتنطبق الشطور كاملةً على إيرادات 2025 وما بعدها. واحتُسبت المبالغ بالدولار في هذا الدليل على أساس 89,500 ليرة للدولار.

تنزيل المسكن الذي يشغله مالكه

منذ 2024، يُعفى كل مسكن يشغله مالكه من أول 360 مليون ليرة من صافي قيمته التأجيرية السنوية (المادة 53)، لمسكنين كحدّ أقصى لكل مالك. ويستفيد الشركاء في الملكية الذين يشغلونه، كالإخوة المقيمين في شقة موروثة، كلٌّ بنسبة حصّته. ولا تنزيل على المسكن المؤجَّر.

ثلاثة أمثلة بالليرة:

التصريح والتسديد

إذا تجاوزت إيرادات العقار 1.2 مليار ليرة في السنة، وجب على مالكه تقديم التصريح (النموذج K21) والتسديد (النموذج K22) عبر منصّة الخدمات الإلكترونية لوزارة المالية eservices.finance.gov.lb، بواسطة مفاتيح إلكترونية يتسلّمها من الوحدة المالية المختصة. والمهلة قبل 1 نيسان من السنة التالية (المادة 52)، أي حتى 31 آذار 2027 عن إيرادات 2026. وقد مُدّدت المهلة سنتين متتاليتين: حتى 31 تموز 2025 عن إيرادات 2024، ومن 31 آذار إلى 31 آب 2026 عن إيرادات 2025، بموجب قانون صدر في 2026 علّق المهل القانونية (القانون 46/2026).

ما دون 1.2 مليار لا يُلزَم المالك بالتصريح، ويمكنه أن يصرّح إلكترونيًا إذا تجاوزت الإيرادات 40 مليون ليرة في السنة. وإذا لم يصرّح، تحدّد الوزارة الضريبة بنفسها وتنشر التكاليف في الجريدة الرسمية، ويُعتبر المكلّف مبلَّغًا في اليوم التالي (قانون الإجراءات الضريبية 44/2008، المادة 27). اسأل دائرة ضريبة الأملاك المبنية في منطقتك عمّا يتوجّب عليك.

غرامة التأخّر في التصريح 10% من الضريبة عن كل شهر أو جزء من الشهر، حتى قيمة الضريبة كاملة (القانون 44/2008، المادة 109، كما عُدّلت في 2024 و2026). ويُضاف إلى التأخّر في التسديد غرامة شهرية خاصة به.

نصيحة: راجع ما يتوجّب عليك مرّة في السنة، حتى لو لم تكن ملزمًا بالتصريح. فالضريبة غير المسدّدة تتراكم غراماتها وتوقف أيّ بيع.

إذا كنت تؤجّر مسكنًا

يخضع بدل إيجار المسكن لضريبة الأملاك المبنية لا لضريبة الدخل. والأساس هو البدل المذكور في عقد الإيجار، من دون أيّ تنزيل.

سجّل كل عقد إيجار في البلدية، أو لدى المختار حيث لا بلدية، حتى 31 كانون الأول من كل سنة (القانون 60/1988، المادة 6). وإن لم تفعل، تُفرض غرامة تعادل ضعفي رسم التسجيل إضافةً إلى الرسم نفسه. وإذا كنت تؤجّر غرفًا أو شققًا بالشهر أو بالموسم، مفروشة أو غير مفروشة، يعتبرك القانون الشاغل، فيقع الرسم البلدي عليك (المادة 4).

ولعقود الإيجار الموقّعة قبل 23 تموز 1992 أحكام خاصة يشرحها دليل قانون الإيجارات. وما يدفعه المستأجر تجده في دليل استئجار شقة في لبنان.

الرسوم البلدية

تفرض البلدية على شاغل المسكن، مستأجرًا كان أو مالكًا، رسمًا سنويًا قدره 5% من قيمته التأجيرية (7% للمحلات والمكاتب)، إضافةً إلى رسم صيانة المجارير والأرصفة بنسبة 1.5% (القانون 60/1988، المواد 4 و12 و79)، أي 6.5% للمسكن.

القيمة التأجيرية هي البدل الوارد في عقد إيجار مسجَّل. وإذا كان المالك يشغل العقار، أو لم يكن هناك عقد مسجَّل، تخمّنها لجنة تخمين بلدية (المادتان 7 و8). وقد ضاعفت موازنة 2024 (المادة 36) القيم التأجيرية التي حدّدتها البلديات عن العام 2022: 10 مرّات للمساكن، ومن 10 إلى 20 مرّة للمحلات والمكاتب بحسب الطابق. وبعد تعليق قصير، ردّ المجلس الدستوري الطعن بها في نيسان 2024. وإذا اعتمدت البلدية الـ450 مليون ليرة نفسها كما في المثال أعلاه، يبلغ الرسم 29.25 مليون ليرة في السنة (نحو ⁨$327⁩).

المساكن الشاغرة وما قد يتغيّر في 2027

لا تُفرض ضريبة الأملاك المبنية على المسكن الشاغر إذا صرّحت عن شغوره خطيًا لدى الدائرة المالية (قانون ضريبة الأملاك المبنية لعام 1962، المادتان 15 و16). يتوقّف التكليف اعتبارًا من الشهر الذي يلي التصريح، ويعود اعتبارًا من الشهر الذي يلي تأجيره. أمّا الرسم البلدي فيقع على الشاغل، فلا يتوجّب على المسكن الشاغر.

ويقترح مشروع موازنة 2027 الذي أعدّته وزارة المالية (المادة 37) إخضاع المساكن التي تبقى شاغرة بعد مهلة محدّدة، سنة للمسكن العادي وحتى ثلاث سنوات لأبنية المطوّرين العقاريين، للضريبة على أساس نصف قيمتها التأجيرية المقدّرة. وحتى تشرين الثاني 2026 لم يصبح ذلك قانونًا، وأفادت صحيفة النهار في تشرين الأول بأنّ الحكومة استبعدته من مسودة وزارة المالية.

تسديد الضريبة قبل البيع

لا يسجّل السجل العقاري أيّ بيع من دون إفادة القيمة التأجيرية الصادرة عن وزارة المالية. ولا تصدرها الدائرة المالية إلّا بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية على العقار وضريبة الربح العقاري على البائع (القانون 10/2022، المادة 66، وقرار وزير المالية 825/1 تاريخ 8 تشرين الثاني 2023). ويشمل ذلك الضريبة المتوجّبة على العقار الأساسي قبل إفرازه شققًا. وفي الواقع، يسوّي البائع الرسوم البلدية أيضًا في هذه المرحلة.

المتأخرات على البائع، لكنّها قد تؤخّر شراءك، فاطلب الإيصالات باكرًا. ويشرح دليل تكاليف شراء عقار في لبنان الرسوم الأخرى.