شراء شقة على الخريطة في لبنان: كيف تحمي أموالك

عندما تشتري شقة على الخريطة في لبنان، لا تصبح ملكك قانونيًا إلا بعد أن يحصل البناء على رخصة الإشغال ويُفرَز إلى أقسام في السجل العقاري. وحتى ذلك الحين تملك عقدًا، وأحيانًا أسهمًا في العقار. ولا يُلزم أيّ قانون المطوّر بإيداع أموالك في حساب ضمان، فحمايتك تأتي من الفحوص التي تجريها، ومن العقد، ومن قيد احتياطي على صحيفة العقار، ومن دفعات مرتبطة بتقدّم الأشغال.

ماذا تملك قبل فرز البناء؟

لا تصبح الشقة ملكية مستقلّة إلا عند فرز البناء إلى أقسام في السجل العقاري. عندها يُعطى كل قسم رقمًا خاصًا وصحيفة عينية خاصة به (المرسوم الاشتراعي رقم 88/1983). وقبل ذلك يبقى العقار ملكية واحدة مؤلّفة من 2,400 سهم، ويملك الشركاء أسهمًا في العقار كلّه، لا طابقًا محدّدًا.

والفرز يأتي متأخرًا. فبحسب قانون البناء رقم 646/2004، لا يجوز للدوائر العقارية فرز البناء قبل أن يبرز المالك رخصة الإشغال (السكن) وإفادات تثبت وصله بالشبكة العامة للكهرباء والمياه. أمّا الأقسام المخالفة لقوانين البناء فلا يمكن قيدها أقسامًا.

لذلك توقّع عند الشراء على الخريطة وعدًا بالبيع أو عقد بيع لشقة موصوفة بطابقها ومساحتها وخرائطها. وإذا سُجّلت أسهم في العقار باسمك، تصبح شريكًا في ملكيته مع المطوّر وسائر المشترين حتى الفرز. وأنواع السندات مشروحة في دليل سندات الملكية في لبنان.

وقد تستلم المفاتيح قبل السند. ففي خطط التقسيط على خمس سنوات التي وصفها رئيس نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين في أيار 2024، يسلّم المطوّر الشقة بعد نحو ثلاث سنوات، قبل تسجيلها باسم الشاري.

نصيحة: دوِّن في العقد التاريخ الذي يلتزم فيه المطوّر بتقديم طلب رخصة الإشغال وطلب الفرز.

تحقّق من العقار والرخصة والمطوّر

1. العقار. استحصل على إفادته العقارية (كيف تحصل عليها)، وتأكّد ممّن يملكه: المطوّر، أو الشركة التي تبيعك، أو مالك أرض لم ينقل الملكية بعد. ثمّ ابحث عن الرهون. فبحسب قانون الملكية العقارية، يشمل الرهن المسجّل (التأمين العقاري) الأبنية التي تُشاد لاحقًا على العقار، ويتبعه في أيّ يد انتقل إليها. وتسديد جزء من الدين لا يحرّر جزءًا من العقار، وإذا توقّف المطوّر عن الدفع يحقّ للمصرف طلب بيع العقار.
2. رخصة البناء. تعطيها البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي، وتُسجَّل الخرائط في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس. اطلب نسخة عنها، وتأكّد أنّ طابقك وارد فيها، واسأل البلدية إن كانت لا تزال سارية. فالأشغال غير المنجزة عند انتهاء مهلتها تحتاج إلى رخصة جديدة أو إلى تصريح.
3. المطوّر. اطلب أرقام العقارات التي أنجز عليها أبنية سابقة، واستحصل على إفاداتها. فإذا كانت لشققها أرقام أقسام خاصة بأسماء مشترين، فهؤلاء حصلوا على سنداتهم. وفي 2024 قال رئيس نقابة الوسطاء إنّ الشراء عبر هذه المشاريع ليس آمنًا، وإنّ من يقدم عليه يعرف المطوّر شخصيًا ويثق به ويقبل المخاطرة.

نصيحة: اطلب إفادة عقارية حديثة قبل كل دفعة كبيرة، فأيّ رهن أو حجز جديد يظهر فيها.

ماذا يجب أن يتضمّن العقد؟

اطلب من محاميك التأكّد من أنّ العقد يحدّد:

• الشقة: الطابق والخريطة والمساحة، وطريقة احتسابها (الشرفات، وحصّة من الأقسام المشتركة)، وتعديل السعر إذا اختلفت المساحة المنفّذة.
• المواصفات: مستوى التشطيب، والمواد، والمطبخ والحمّامات.
• موقف السيارة وغرفة التخزين: برقمهما على المخطّطات، على أن يُسجَّلا مع شقتك.
• التسليم: تاريخ محدّد، وغرامة عن كل شهر تأخير، وحقّك في فسخ العقد واسترداد أموالك بعد تأخير معيّن.
• الفرز: من يتقدّم بطلب رخصة الإشغال والفرز، ومتى، ومن يدفع الرسوم.
• الرهون: متى يشطب مصرف المطوّر الرهن عن شقتك.

بعدها اطلب من محاميك تسجيل العقد على صحيفة العقار قيدًا احتياطيًا. ففي الوعد بالبيع (قانون الملكية العقارية، المواد 220 إلى 227)، يسري حقّك من تاريخ القيد على كل من يشتري العقار أو يرهنه لاحقًا، ويعود تاريخ تسجيلك النهائي إلى تاريخ القيد. ويجب أن يذكر القيد الثمن والمدّة المتّفق عليها واسمك وعنوانك، وإلا كان باطلًا. أمّا القيود الاحتياطية الأخرى، كالقيد المبني على عقد بيع عادي، فيسقط مفعولها بعد مهل محدّدة (القرار 188، المادة 25)، فاسأل محاميك كيف يبقى قيدك ساريًا. ولا يتقدّم أيّ قيد منها على رهن مسجّل قبله في الإفادة.

كيف تدفع؟

اربط كل دفعة بمرحلة من مراحل البناء، كما نصح الأمين العام لجمعية منشئي وتجار الأبنية في لبنان الراغبين بالشراء في أيار 2024. مثلًا: عربون عند التوقيع، ثمّ دفعات عند إنجاز الهيكل والواجهات والتشطيبات، والدفعة الأخيرة عند التسليم.

وقد تمتدّ خطط التقسيط إلى ما بعد انتهاء البناء، كخطط السنوات الخمس المذكورة أعلاه. ولأنّ القروض السكنية المصرفية شبه غائبة، يموّل المطوّرون هذه الخطط بأنفسهم (Libnanews، تموز 2026). والمقارنة مع قرض بنك الإسكان في دليل القروض السكنية وخطط التقسيط.

ادفع بتحويل مصرفي أو بشيك ليبقى أثر لكل دفعة، ومقابل إيصال موقّع.

ما لا يغطّيه القانون اللبناني

لا يوجد في لبنان قانون للبيع على الخريطة. فلا شيء يُلزم المطوّر بإيداع أموال المشترين في حساب ضمان، أو بتأمين يحميهم إذا تعثّر المشروع. وفي أيار 2024 دعا رئيس نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين إلى قانون يفرض ضمانات، كحسابات ضمان (escrow) لا يُحوَّل منها المال إلى المطوّر قبل التسليم. وحتى تشرين الثاني 2026، لم يُقَرّ أيّ قانون من هذا النوع.

اشترى لبنانيون شققًا على الخريطة قبل أزمة 2019، ثمّ توقّفت ورش البناء، وقال رئيس النقابة في 2024 إنّ أموالهم ضاعت ولم يُوجَد حلّ. وفي تموز 2026، أفاد موقع Libnanews بأنّ مطوّرين كثيرين علّقوا ورشهم.

إذا توقّفت الأشغال، يبقى لك حقّ تجاه المطوّر بموجب العقد. لكنّ كل ما هو مسجّل على العقار قبل قيدك الاحتياطي، كرهن المصرف، يتقدّم عليك.

الرسوم، ومتى تدفعها

يُدفع رسم التسجيل عند تسجيل البيع في السجل العقاري: 3% للمشتري اللبناني و5% لغير اللبناني، على السعر أو على تقدير وزارة المالية، أيّهما أعلى. ومع الرسوم الأخرى يصل المجموع إلى نحو 4% أو 6%. وفي الشراء على الخريطة، تدفعه عند تسجيل أسهم في العقار باسمك، أو عند تسجيل شقتك بعد الفرز.

وللفرز رسومه الخاصة في السجل العقاري، فليحدّد العقد من يدفعها. اللائحة الكاملة في دليل تكاليف شراء عقار في لبنان. وللمقارنة مع الشقق الجاهزة، ابحث عن عقارات للبيع.