رسوم تسجيل العقار والتكاليف الخفيّة لشراء عقار في لبنان

فوق سعر العقار، يدفع المشتري اللبناني نحو 4% رسومًا رسمية، معظمها رسم التسجيل البالغ 3%. أمّا المشتري الأجنبي فيدفع نحو 6%. وإذا أضفت عمولة الوسيط المعتادة البالغة 2.5% وأتعاب المحامي، تكلّف شقة بسعر $200,000 المشتري اللبناني نحو $13,000 إضافية، عدا أتعاب المحامي. وكثير من الأدلّة القديمة يذكر «نحو 6%» للجميع، لكنّ ذلك كان قبل موازنة 2022 التي خفّضت الرسم على المشتري اللبناني من 5% إلى 3%.

الرسوم الرسمية بندًا بندًا

لشقة بسعر $200,000، عندما يكون السعر مساويًا لتقدير وزارة المالية أو أعلى منه:

تكبر الرسوم مع السعر: نحو $6,000 على شقة بـ$150,000، و$12,000 على شقة بـ$300,000 للمشتري اللبناني. ولا يوجد أيّ تخفيض للمسكن الأول أو للشقق الصغيرة. والمشتري الأجنبي هو كل من لا يحمل الجنسية اللبنانية، ولتملّك الأجانب حدود خاصة يشرحها دليل خطوات شراء عقار في لبنان.

على أيّ قيمة تُحتسب الرسوم؟

يحتسب السجل العقاري الرسوم على السعر المذكور في العقد أو على قيمة العقار بحسب وزارة المالية، أيّهما أعلى. للعقار المبني، هذه القيمة هي القيمة التأجيرية السنوية التي تحدّدها الدائرة المالية في المنطقة، مضروبة بـ30. أمّا للأرض فتضع الوزارة تقديرها الخاص.

تُدفع الرسوم بالليرة اللبنانية على سعر مصرف لبنان (89,500 ليرة للدولار في أرقام موازنة 2026). وحتى 2024، كانت بيوع كثيرة لا تزال تُحتسب على أسعار صرف رسمية أدنى بكثير من سعر السوق، فتأتي الرسوم زهيدة. هذا انتهى، وباتت الرسوم تتبع الأسعار الفعلية بالدولار.

من يدفع ماذا؟

بحسب القانون (المادة 375 من قانون الموجبات والعقود)، تقع نفقات عقد البيع على المشتري ما لم يتّفق الطرفان على خلاف ذلك. وفي الواقع يدفع المشتري رسم التسجيل والطابع المالي ورسم النقابة والكاتب العدل.

أمّا البائع فيدفع:

• ضريبة الربح العقاري على الربح: 15% في الأصل، خُفّضت إلى 1% حتى 31 كانون الأول 2026. وتنخفض بنسبة 8% عن كل سنة كاملة ملك فيها البائع العقار، وتسقط بعد 12 سنة. ويُعفى مسكن البائع، لمسكنين كحدّ أقصى.
• متأخرات ضريبة الأملاك المبنية. لا تصدر وزارة المالية إفادة القيمة التأجيرية التي يحتاجها السجل قبل تسديد ضريبة العقار، فلا يُسجَّل البيع والمتأخرات قائمة.

ومع اقتراب نهاية نسبة الـ1%، يستعجل بعض البائعين التسجيل قبل كانون الثاني 2027. قد يساعدك ذلك في التفاوض، وقد يعني أيضًا مهلًا ضيّقة.

نصيحة: حدّد في الوعد بالبيع من يدفع كل رسم، بالدولار أو بالنسبة المئوية. لا تتركها لـ«العُرف».

الوسيط والمحامي

عمولة الوسيط. لا يحدّدها أيّ قانون نافذ. والنسبة المعتادة نحو 2.5% من السعر يدفعها المشتري و2.5% يدفعها البائع، وهي النسبة نفسها التي يقترحها مشروع قانون لتنظيم مهنة الوسطاء. على $200,000، يعني ذلك $5,000 من جيبك. اتّفق على النسبة وموعد دفعها خطيًّا قبل أن تزور أيّ عقار. ومنذ كانون الثاني 2026 يُذكر اسم الوسيط ورقمه الضريبي في العقد لدى الكاتب العدل.

المحامي. لا يوجد في لبنان جدول رسمي لأتعاب المحامين. تنشر نقابة المحامين في بيروت جدولًا استرشاديًا، لكنّ الأتعاب تُحدَّد بالاتفاق. اطلب أتعابًا مقطوعة عن عملية الشراء كلّها، خطيًّا، قبل أن يبدأ المحامي عمله.

الشراء من الخارج. للوكالة الموقّعة في سفارة أو قنصلية لبنانية رسم مقطوع: $50 أو $100 في واشنطن، و€44 أو €88 في هولندا، وA$72.50 أو A$145 في سيدني، بحسب ما إذا كانت خاصة أو عامة. أضف إليها رسوم المصرف لتحويل المال إلى لبنان.

تكاليف تفاجئ المشترين

لا تظهر هذه في أيّ جدول رسوم، فاسأل عن كل منها قبل التوقيع:

• متأخرات الكهرباء. لا تنقل كهرباء لبنان العدّاد ولا تعيد التأمين قبل تسديد المتأخرات، وتتقاضى تأمينًا جديدًا عند النقل.
• رسوم لجنة البناية. إذا كان البائع مدينًا للجنة البناية، يمكنها ملاحقته أمام دائرة التنفيذ. اطلب كشفًا من اللجنة، واطلب من البائع تسوية المبلغ قبل البيع.
• اشتراك المولّد. اسأل من يدير المولّد، وكيف يُنقل الاشتراك، وهل يُطلب تأمين.
• إفادة عقارية ثانية. اطلب إفادة حديثة قبيل التوقيع. كلفتها قليلة وقد تحمي الثمن كلّه.

ما يكلّفه التملّك كل سنة

• ضريبة الأملاك المبنية: من 4% إلى 14% من صافي القيمة التأجيرية السنوية للعقار، وتزيد النسبة مع القيمة. ويُعفى المسكن من أول 360 مليون ليرة (نحو $4,000) من القيمة التأجيرية، لمسكنين كحدّ أقصى. وتضيف البلدية علاوة 10%.
• الرسوم البلدية: 5% من القيمة التأجيرية للمسكن، إضافةً إلى 1.5% للمجارير والأرصفة، يدفعها شاغل العقار.
• المولّد: كان اشتراك 5 أمبير في بيروت يكلّف بين $150 و$300 شهريًا تقريبًا في منتصف 2026.
• رسوم لجنة البناية: تحدّدها لجنة كل بناية.

استعمل حاسبة القرض السكني لإدخال هذه التكاليف في ميزانيتك الشهرية، ثمّ ابحث عن عقارات للبيع وفق السقف الفعلي لميزانيتك.