سند الملكية في لبنان: السند الأخضر والأسهم وما يجب التحقّق منه

سند الملكية في لبنان، أو «السند الأخضر» الذي يسأل عنه المشترون، صورة مصدَّقة عن صحيفة العقار في السجل العقاري تُعطى للمالك. والإثبات هو قيد السجل لا الورقة، لذلك اطلب إفادة عقارية حديثة قبل أن تدفع. ثمّ تحقّق إن كان للعقار رقمه الخاص، أو كان مملوكًا بالأسهم، أو كان يقع في منطقة لم تُمسح بعد.

ما هو السند الأخضر

سند الملكية (سند التمليك) صورة مصدَّقة عن الصحيفة العينية للعقار في السجل العقاري، تُنظَّم باسم المالك ويوقّعها أمين السجل ويختمها. وبحسب القرار 188 لعام 1926، لا يحصل عليها إلا صاحب الملك.

ويُسمّى في لبنان «السند الأخضر». وحين يقول البائع إنّ العقار «سند أخضر»، فأقصى ما تعنيه العبارة أنه مسجّل في السجل العقاري. وهذا مهمّ لأنّ قيود السجل حجّة تجاه الغير، ولأنّ البيع لا يُنتج مفاعيله إلا من تاريخ تسجيله (المادتان 8 و11 من القرار 188).

لكنّ العبارة تسكت عن أمرين. فالشريك في عقار مشاع يحصل هو أيضًا على سند يذكر عدد أسهمه (المادة 35). والسند يعكس وضع العقار يوم صدوره فقط: فالحجز القضائي مثلًا يُقيَّد في السجل من دون الحاجة إلى السند (المادة 37). ثمّ إنّ الورقة قابلة للتزوير. ففي أيار 2026، أعلن أمن الدولة توقيف شخص في مبنى الدوائر العقارية في المتن صوّر سندَي تمليك بالألوان ليقدّمهما على أنهما صحيحان.

نصيحة: قارن السند بإفادة عقارية رسمية حديثة: المالكون والأسهم والمساحة. وإذا اختلفا، فاعتمد الإفادة. وهنا كيف تقرأ الإفادة العقارية.

المناطق الممسوحة وغير الممسوحة

لا يوجد سند ملكية إلا حيث جرى المسح (التحديد والتحرير). وفي 2020، قدّر المدير العام للشؤون العقارية المساحة غير الممسوحة بـ35% من الأراضي اللبنانية. معظم المدن ممسوحة، والثغرات ريفية في الغالب: أجزاء من شمال البقاع والسلسلة الشرقية، وبعض قرى الجنوب.

ويحمل المالكون هناك أوراقًا أخرى: إفادة «علم وخبر» من المختار، أو ورقة حيازة، أو «سند أميري». وتشير دراسة للمنظمة الدولية للهجرة في الجنوب سنة 2025 إلى أنّ هذه الأوراق لا تُثبت ملكية تامّة، وأنّ الدولة لا تحتفظ بنسخة عنها. ولدى بعض العائلات أيضًا سند طابو من العهد العثماني، مستند إلى سجلات الدفتر خانة القديمة، يؤخذ به عند المسح.

دور المختار تعريفي لا تمليكي. ففي شباط 2026، وبعد تكاثر حالات التسجيل المخالف، طلب وزير المال من المخاتير الامتناع عن إعطاء إفادات «علم وخبر» للعقارات المتروكة المرفقة والمشاعات، وذكّر بأنّ التحقّق من وضع اليد بمرور الزمن من صلاحية القاضي العقاري.

وعندما يصل المسح إلى القرية، تُقدَّم الاعتراضات خلال 30 يومًا من إعلان نتائج التحديد المؤقت، وتبقى المراجعة أمام المحاكم ممكنة لسنتين بعد أن تصبح النتائج نهائية. ويمكن للمالك أيضًا أن يطلب التحديد الاختياري لعقاره منفردًا (القرار 2576 لعام 1929)، وله بعد تسجيله المفعول القانوني نفسه. قبل شراء أرض في قرية، اسأل عن المسح، واعرض الأوراق على محامٍ وعلى مسّاح محلَّف.

ماذا تملك حين تملك أسهمًا

يُحتسب كل عقار في السجلات اللبنانية على أساس 2,400 سهم. فمن يملك 600 سهم يملك ربع الأرض أو الشقة، شائعًا في كل أجزائها، ولا يخصّه طابق أو زاوية بعينها قبل القسمة. وكثير من الأراضي الموروثة مملوك على هذا النحو.

يحقّ لك أن تبيع أسهمك أو ترهنها من دون موافقة الشركاء. أمّا بيع العقار كلّه فيحتاج إلى توقيع جميع المالكين.

وشراء أسهم من أحد الشركاء ينطوي على خطر محدّد: حقّ الشفعة. إذ يستطيع الشركاء الآخرون أن يحلّوا محلّك في الشراء بالشروط نفسها خلال 10 أيام من إبلاغهم بواسطة الكاتب العدل، أو خلال سنة من التسجيل إذا لم يُبلَّغوا. ولا تُطبَّق الشفعة إذا كنت شريكًا أصلًا، ولا في البيع بين الزوجين أو بين الأصول والفروع أو بين الإخوة.

نصيحة: إذا اشتريت أسهمًا، اطلب من محاميك إبلاغ الشركاء الآخرين بواسطة الكاتب العدل بعد تسجيل البيع. فتنخفض مهلتهم من سنة إلى 10 أيام.

الخروج من الشيوع

لا يُجبر أحد على البقاء في الشيوع (المادة 840 من قانون الموجبات والعقود). وأقلّ الطرق كلفة قسمة رضائية بعقد يُسجَّل في السجل العقاري.

وإلّا، يحقّ لأيّ شريك، مهما صغرت حصّته، أن يرفع دعوى إزالة الشيوع أمام محكمة الدرجة الأولى التي يقع العقار في نطاقها، وفق القانون 16/1982. وتنظر المحكمة في الحلول بهذا الترتيب:

1. قسمة العقار عينًا، إذا كان ذلك ممكنًا قانونًا.
2. تحويله إلى شركة عقارية، إذا طلب ذلك مالكو 51% على الأقلّ من الأسهم.
3. بيعه بالمزاد العلني وتوزيع الثمن بحسب الأسهم.

وللحكم درجة استئناف واحدة، وقرارها نهائي. وقد تتعذّر قسمة الأرض بسبب الحدّ الأدنى لمساحة العقار. أمّا البناء الذي لا يُقسم، فيمكن فرزه إلى شقق، إذا طلب ذلك مالكو أكثر من نصف الأسهم (المادة 76 من المرسوم الاشتراعي 88/1983).

الشقة في بناء غير مفرز

لا يصبح للشقة صحيفة خاصة في السجل، ولا سند خاص، إلا بعد فرز البناء إلى أقسام وفق المرسوم الاشتراعي 88/1983. يقدّم مالك البناء كلّه الطلب مع خريطة ونظام للبناء. ولا يفرز السجل إلا بناءً مطابقًا لقانون البناء، أي عمليًا بناءً حائزًا رخصة إشغال.

وحتى ذلك الحين، تبقى صحيفة واحدة للعقار كلّه. فيُقيَّد المشتري عليها شريكًا بعدد من الأسهم (المادة 22 من القرار 189 لعام 1926)، أو يكتفي بعقد مع المطوّر يمكن أن يحميه قيد احتياطي، وتختلف هذه الحماية بحسب نوع العقد، فاسأل محاميك. وتحقّق في إفادة العقار من وجود رهن أخذه المطوّر: فهو يبقى على العقار إلى أن يشطبه المصرف. التفاصيل في دليل الشراء على الخريطة في لبنان.

السند الضائع، والسند بعد الوفاة

لاستبدال سند ضائع أو تالف، يحضر المالك بنفسه إلى أمانة السجل العقاري مع شهود يعرفون ما حصل، ويدوّن أمين السجل إفاداتهم في محضر. يُنشر المحضر في الجريدة الرسمية وفي ثلاث صحف محلية. وإذا مرّت 15 يومًا من دون اعتراض واقتنع أمين السجل بصحّة الإفادات، يعطي نسخة ثانية «بدل عن ضائع» لها قوّة الأصل. وتُرفع النزاعات إلى المحكمة (المواد 92 إلى 94 من القرار 188).

وعند وفاة المالك، على الورثة أن:

1. يصرّحوا عن التركة لوزارة المالية خلال 90 يومًا من الوفاة.
2. يستحصلوا من المحكمة المختصة على قرار حصر الإرث، الذي يحدّد الورثة وحصصهم.
3. يدفعوا رسم الانتقال. ولا يسجّل السجل العقاري شيئًا قبل أن تجيزه وزارة المالية.
4. يسجّلوا الانتقال، فتصدر لهم سندات جديدة بأسمائهم، بالأسهم.

ويصبح الورثة بعدها مالكين بالأسهم وفق القواعد أعلاه، والشراء من ورثة يستغرق وقتًا أطول (راجع خطوات شراء عقار في لبنان). وعندما تكون الأوراق سليمة، ابحث عن عقارات للبيع في كل لبنان عبر خريطة واحدة.