عامل الاستثمار في لبنان: كم يمكنك أن تبني على قطعة أرض

يحدّد عامل الاستثمار المساحة التي يُسمح ببنائها على عقار في لبنان. ويُكتب برقمين، مثل 40/120: يحقّ للبناء أن يغطّي 40% من مساحة الأرض، وأن يبلغ مجموع مساحات طوابقه 120% من مساحتها. على أرض مساحتها 1,000 م²، يعني ذلك مسقطًا أفقيًا بمساحة 400 م² ومساحة بناء إجمالية بـ1,200 م²، أي ثلاثة طوابق كاملة.

العامل السطحي والعام: ماذا يعني 40/120؟

تعرّف المادة 14 من قانون البناء العاملين معًا. معدّل الاستثمار السطحي، ويُعرف أيضًا بعامل الاستثمار السطحي، هو النسبة بين مساحة المسقط الأفقي للبناء ومساحة العقار. أمّا عامل الاستثمار العام فهو النسبة بين مساحة البناء عن كامل طوابقه المحسوبة في الاستثمار ومساحة العقار. ويُكتب الرقم الثاني نسبةً مئوية (120) أو مُعاملًا (1.2).

يُحتسب العاملان على أساس مساحة العقار بعد اقتطاع القسم المصاب بتخطيط مصدّق. ولا تُنقص حقوق الارتفاق لمصلحة العقارات المجاورة من هذه المساحة. وإذا استُنفدت عوامل الاستثمار في عقار، لا يمكن البناء على أيّ قسم يُقتطع منه لاحقًا.

مثال محسوب: أرض مساحتها 1,000 م² على 40/120

لست مضطرًا إلى استعمال كامل المسقط: أربعة طوابق من 300 م² تعطي أيضًا 1,200 م²، إذا سمح نظام المنطقة بأربعة طوابق. وكثيرًا ما يحدّ عدد الطوابق أو العلوّ الأقصى في المنطقة، والتراجعات والغلاف، من البناء على الأرض الضيّقة أو شديدة الانحدار أكثر ممّا يحدّه عامل الاستثمار.

ما الذي لا يدخل في حساب عامل الاستثمار؟

تستثني المادة 14 من القانون 646/2004 والمادة 12 من مرسومه التطبيقي (المرسوم 15874/2005، المعدّل سنة 2007) الأجزاء التالية، ولكلّ منها شروط:

• الشرفات والفرندات واللوجيات المكشوفة: حتى 20% من مساحة الاستثمار العام المصمّمة للبناء، و25% من مساحة أيّ طابق. أمّا الشرفات التي تُستعمل ممرًّا إلى الشقق فتُحتسب.
• الطوابق السفلية التي لا يعلو سقفها (الباطون) أكثر من متر واحد فوق الأرض: لا تُحتسب مهما بلغت مساحتها إذا خُصّصت للمرآب أو للمستودعات أو لآلات خدمة البناء. وللاستعمالات الأخرى، حتى 50% من عامل الاستثمار العام المسموح في المنطقة.
• الدرج الرئيسي والمصعد: حتى 20 م² لكل بناء أو بلوك، يُضاف إليها 6 م² لكل مصعد إضافي.
• السطح: لا تدخل أقفاص الدرج والمصاعد وخزانات المياه والإنشاءات التقنية في عامل الاستثمار العام ولا في عدد الطوابق. ولا تُحتسب السطوح والسطيحات المكشوفة إطلاقًا. وتُستثنى ثكنة القرميد حتى ارتفاع 3 أمتار بشروط.
• مسكن الناطور، حتى 35 م² لكل بلوك في الطابق الأرضي.
• طابق الأعمدة، حيث يمكن تخصيص حتى 5% من عامل الاستثمار العام للمدخل ومسكن الناطور وغرف العدّادات.

ويستثني القانون أيضًا بنودًا أصغر، منها حائط العزل المزدوج ودرج الإغاثة. أمّا مساحة الشرفات التي تتجاوز الحدود أعلاه فتُحتسب. لذلك يمكن أن يتجاوز البناء في المثال الـ1,200 م² قانونيًا: فالشرفات وحدها قد تضيف 240 م².

من أين يأتي عامل الاستثمار؟

تحدّد تصاميم المناطق عوامل الاستثمار، وفق قانون التنظيم المدني (المرسوم الاشتراعي 69/1983). يرسم التصميم التوجيهي الاستعمالات العامة للأرض، ويقسم التصميم التفصيلي أو تصميم تصنيف المناطق البلدة إلى مناطق (التصنيف)، لكلّ منها استعمالاتها وعوامل استثمارها وتراجعاتها وعلوّها أو عدد طوابقها والحدّ الأدنى لمساحة العقار (المادتان 8 و16).

تُعدّ المديرية العامة للتنظيم المدني التصاميم، وتصبح نافذة بمرسوم يُتّخذ في مجلس الوزراء. ويضيف قانون البناء تراجعات خاصة به، منها 10 أمتار عن مجرى النهر. أمّا المناطق غير المنظمة فيترك القانون تحديد أنظمة البناء فيها لمرسوم يُتّخذ في مجلس الوزراء، وتبيّن الإفادة أدناه أيّ نظام ينطبق على العقار.

أمران قد يغيّران ما يمكن بناؤه على عقار:

• الوضع تحت الدرس. إذا وُضعت منطقة تحت الدرس بمرسوم، لا تُمنح فيها رخص بناء ولا إجازات إفراز طوال سنة قابلة للتجديد مرة واحدة، إلّا بموافقة المجلس الأعلى للتنظيم المدني.
• تعديل التصميم. لا يعطي خفض عامل الاستثمار المالك حقًّا في أيّ تعويض، إلّا إذا أصبحت الأرض غير قابلة للبناء نهائيًا.

كيف تحصل على إفادة التخطيط والارتفاق؟

تبيّن إفادة تخطيط وارتفاق التخطيطات التي تصيب العقار ونظام البناء المطبّق عليه.

• أين: دائرة التنظيم المدني في مركز كل محافظة وقضاء، أو الدائرة الفنية في البلدية في بيروت وطرابلس. ويقبل أيّ مكتب من مكاتب ليبان بوست الطلب أيضًا، من أيّ شخص ومن دون تكليف خطّي من المالك، ويسلّم الإفادة على عنوانك.
• المستندات: رقم العقار والمنطقة العقارية، وإفادة عقارية شاملة لا يتجاوز عمرها ثلاثة أشهر، وإيصال البلدية بدفع رسم التخطيط والارتفاق، وخريطة مساحة مصدّقة من وزارة المالية.
• المدة والكلفة: خمسة أيام كحدّ أقصى، مقابل طوابع مالية ورسم البلدية.
• الصلاحية: أربعة أشهر. ويتطلّب ملف رخصة البناء إفادة لا يتجاوز عمرها ثلاثة أشهر، ويسجّل المهندس هذا الملف في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس.

نصيحة: استحصل على الإفادة بنفسك قبل توقيع وعد بالبيع على أرض، واطلب من مهندس رسمًا أوّليًا لما يتّسع له العقار. فعامل الاستثمار لا يقول شيئًا عن انحدار الأرض أو شكلها.

لماذا يهمّك عامل الاستثمار عند شراء أرض؟

يدفع المطوّر ثمن مساحة البناء، لا ثمن التراب. وللمقارنة بين الأراضي، اقسم السعر على المساحة القابلة للبناء (مساحة العقار مضروبة بعامل الاستثمار العام). خذ مثلًا أرضين مساحة كلّ منهما 1,000 م² وسعر كلّ منهما ⁨$300,000⁩ (أرقام افتراضية):

تحقّق في الإفادة ممّا إذا كان تخطيط مصدّق يصيب العقار، واسأل ما إذا كانت المنطقة موضوعة تحت الدرس. وإذا كانت الأرض مملوكة بالأسهم، يوقّع كل الشركاء طلب رخصة البناء، فاقرأ كيف تعمل سندات الملكية. واطلب إفادة عقارية حديثة، واحسب الرسوم التي تُدفع فوق السعر.

ثمّ ابحث عن أراضٍ للبيع.