تملّك الأجانب في لبنان: قاعدة الـ3,000 م² وما بعدها

نعم. يحقّ للأجنبي أن يتملّك عقارات مبنية أو مخصّصة للبناء حتى 3,000 م² في مجموع الأراضي اللبنانية من دون ترخيص، بموجب القانون المنفّذ بالمرسوم 11614/1969 والمعدّل بالقانون 296/2001. وما يتعدّى ذلك يحتاج إلى مرسوم يُتّخذ في مجلس الوزراء. ويدفع المشتري الأجنبي أيضًا رسم تسجيل بنسبة 5%، مقابل 3% للمشتري اللبناني.

من يُعتبر أجنبيًا؟

يُطبَّق القانون على كل من لا يحمل الجنسية اللبنانية. فإذا كنت لبنانيًا وأميركيًا أو فرنسيًا في آنٍ معًا، تشتري كلبناني: لا سقف للمساحة، ورسم التسجيل 3%. أمّا سائر الأجانب فتسري عليهم القواعد نفسها أيًّا تكن جنسيتهم.

والشركات معنيّة أيضًا. فالشركة المؤسَّسة في الخارج أجنبية. وبحسب المادة 2، تُعدّ الشركة اللبنانية بدورها بحكم الأجنبية ما لم تكن جميع حصصها أو أسهمها ملكًا لأشخاص طبيعيين لبنانيين، ويمنع نظامها التفرّغ عنها لغير اللبنانيين. وفي الشركة المغفلة (ش.م.ل.)، يجب أيضًا أن تكون الأسهم اسمية، ويجوز أن تملكها شركات لبنانية صرف.

وتضيف المادة 1 قاعدة تسري أيًّا تكن المساحة، ونصّها: «لا يجوز تملّك أي حق عيني من أي نوع كان لأي شخص لا يحمل جنسية صادرة عن دولة معترف بها أو لأي شخص إذا كان التملّك يتعارض مع أحكام الدستور لجهة رفض التوطين.»

ما يمكنك تملّكه من دون ترخيص

تُعفي المادة 3 من الترخيص تملّك الأجنبي عقارات مبنية أو مخصّصة للبناء لا تزيد مساحتها على 3,000 م² في جميع الأراضي اللبنانية.

والسقف للعائلة لا للفرد. فبحسب المادة 8، يُعتبر الزوج والزوجة والأولاد دون الـ18 سنة كاملة بحكم الشخص الواحد. فإذا كانت زوجتك تملك قطعة أرض مساحتها 1,000 م² في الشوف، يبقى للعائلة 2,000 م².

عند التسجيل، تُبرز إفادات رسمية بالعقارات التي تملكها في لبنان، مع تصريح خطّي موقّع تعلن فيه أنّك لا تملك سواها (المادة 15). والتصريح الكاذب يعني مصادرة العقار من دون مقابل، فضلًا عن العقوبات الجزائية.

ما فوق 3,000 م²: الترخيص والسقوف

كل ما يتعدّى 3,000 م² يحتاج إلى ترخيص يُعطى بمرسوم يُتّخذ في مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزير المالية. يُقدَّم الطلب إلى وزارة المالية، فتحيله على مجلس الوزراء مع اقتراح بقبوله أو رفضه. ولمجلس الوزراء سلطة استنسابية مطلقة، ولا يخضع قرار الرفض لرقابة أيّ سلطة (المادة 9).

يُنشر المرسوم في الجريدة الرسمية، ويسقط مفعوله إذا لم يُعمل به خلال سنة من تاريخ نشره (المادة 10).

يمكنك أن توقّع وعدًا بالبيع معلّقًا على الحصول على الترخيص. ويسقط الوعد حكمًا إذا لم يصدر الترخيص ضمن المهلة المحدّدة فيه، وهي لا تتجاوز سنة واحدة (المادة 20).

ويحتاج إلى الترخيص نفسه حقّ الانتفاع والإيجار العادي لمدّة تزيد على 10 سنوات، والإجارة الطويلة الأمد لمدّة تزيد على 20 سنة (المادة 4).

وهناك أيضًا سقوف عامة (المادة 7). لا يجوز أن يتجاوز ما يملكه غير اللبنانيين منذ 1969 نسبة 3% من مساحة لبنان، و3% من مساحة كل قضاء، و10% من مساحة محافظة بيروت. وتُحتسب فيها العقارات المكتسبة من دون ترخيص أيضًا (المادة 19). وإذا بلغت إحدى هذه النسب حدّها، يُعلَن ذلك بمرسوم يُتّخذ في مجلس الوزراء ويُعلَّق تملّك الأجانب فيها، إلّا إذا جرى بين أجانب.

الأرض تُبنى خلال خمس سنوات

توجب المادة 11 على الأجنبي الذي يكتسب أرضًا وفق القانون أن ينجز تشييد بناء عليها خلال خمس سنوات من تاريخ التسجيل، قابلة للتمديد مرة واحدة بقرار من مجلس الوزراء. وعلى الشركة أن تخصّص العقار للغاية التي تملّكته من أجلها خلال المهلة نفسها. وإلّا، تبيع وزارة المالية العقار، ويُعاد إلى صاحبه كامل الثمن والنفقات القانونية، ويُصادَر أيّ ربح لمصلحة الخزينة.

ونصّ المادة يشمل كل شخص طبيعي يتملّك وفق القانون، أمّا ملخّص برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية (UN-Habitat) الصادر سنة 2024 والمؤسسة العامة لتشجيع الاستثمارات في لبنان (إيدال) فيربطان القاعدة بمن حصل على ترخيص. لذلك اسأل محاميًا كيف تنطبق عليك قبل أن تشتري قطعة أرض.

وكانت المادة 46 من قانون موازنة 2026 (القانون 40/2026) ستمدّد هذه المهل خمس سنوات، حتى المنتهية منها. لكنّ المجلس الدستوري أبطلها في 26 آذار 2026 (القرار 4/2026)، معتبرًا أنّها لا ترتبط مباشرةً بنفقات الموازنة وإيراداتها. فتبقى المهل كما يحدّدها قانون 2001.

وفي سياق منفصل، علّق القانون 46/2026 سريان المهل القانونية والإدارية والعقدية عمومًا من 1 آذار إلى 31 تموز 2026، ثمّ استُؤنفت من حيث توقّفت. فإذا كانت لديك مهلة بموجب قانون تملّك الأجانب سارية خلال تلك الفترة، اسأل محاميًا كم بقي لك منها.

الإرث والهبة

لا يحتاج الورثة الأجانب إلى ترخيص لإرث عقار في لبنان. ولا تحتاج إليه الوصية أو الهبة بين غير اللبنانيين الذين يدخلون في عداد ورثة بعضهم، كالأصول والفروع والأزواج (المادة 3). وتسري هذه الإعفاءات «مع مراعاة أحكام المادة 1»، أي قاعدة الجنسية الواردة أعلاه.

ما يدفعه المشتري الأجنبي

رسم التسجيل 5% من القيمة للمشتري غير اللبناني و3% للمشتري اللبناني (القانون 10/2022، المادة 92). ويُحتسب على السعر أو على تقدير وزارة المالية للعقار، أيّهما أعلى. أمّا رسم الطابع المالي ورسم نقابة المحامين والكاتب العدل فكلفتها نفسها للجميع. وترتفع العلاوة البلدية، وهي 5% من رسم التسجيل، بارتفاعه: ⁨$500⁩ بدل ⁨$300⁩ لشقة بسعر ⁨$200,000.⁩

اللائحة الكاملة في دليل رسوم تسجيل العقار والتكاليف الخفيّة.

خطوات الشراء للأجنبي

الخطوات هي نفسها المشروحة في دليل خطوات شراء عقار في لبنان، مع بعض الإضافات:

1. اجمع ما تملكه أنت وزوجك أو زوجتك وأولادكما دون الـ18 في لبنان. إذا بقيت ضمن 3,000 م² بعد هذا الشراء، لا تحتاج إلى ترخيص.
2. احصل على إفادة عقارية رسمية للعقار قبل أن تدفع أيّ مبلغ.
3. وقّع وعدًا بالبيع. إذا كنت تحتاج إلى ترخيص، اجعل الوعد معلّقًا عليه، لمدّة سنة كحدّ أقصى.
4. اجمع الإفادات الرسمية بما تملكه، ووقّع التصريح.
5. وقّع عقد البيع، وادفع رسم التسجيل البالغ 5%، وسجّل البيع في أمانة السجل العقاري.

ومن الخارج، يمكنك أن توقّع وكالة في سفارة أو قنصلية لبنانية لشخص يتولّى المعاملة عنك في لبنان: التفاصيل في دليل شراء عقار في لبنان من الخارج.

وعندما تصبح جاهزًا، ابحث عن عقارات للبيع أو أراضٍ للبيع في كل لبنان.